Суть справи

24.03.2010 р. між ТОВ (позивач у справі) та міською радою (відповідач) укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлової забудови з об’єктами інфраструктури для обслуговування населення та паркінгом строком на 5 років.

Відповідно до п. 11.7 договору після закінчення строку, на який його було укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов’язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У 2016 році в судовому порядку договір оренди було поновлено ще на 5 років до 24.03.2020 р. включно.

Відповідно до відомостей з ДРРПНМ 1право оренди земельної ділянки зареєстровано за позивачем зі строком дії до 24.03.2020 р. та правом пролонгації.

24.01.2020 р. ТОВ звернулося до міської ради із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якої додало проєкт додаткової угоди. Рада у встановлений строк не висловила заперечень проти поновлення договору.

27.04.2020 р. позивач повідомив раду, що відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі 2продовжує користуватися земділянкою після закінчення строку договору оренди та направив для підписання проєкт додаткової угоди про його поновлення на тих самих умовах на той самий строк. Департамент земресурсів ради листом від 08.05.2020 р. повідомив позивача, що на розгляді ради знаходиться проєкт рішення про відмову позивачу у поновленні договору оренди земділянки.

У червні 2020 року товариство звернулося з позовом до ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції на тих самих умовах і на той самий строк.

Позивач вважав, що дотримався встановленого ст. 33 Закону про оренду землі порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з метою реалізації переважного права на його поновлення із заявою та проєктом додаткової угоди. Проте додаткова угода між сторонами укладена не була. Однак після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2021 р. у справі № 910/7864/20, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.04. 2021 р., позов задоволено: визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, наведеній в резолютивній частині судового рішення, на тих самих умовах і на той самий строк.

Судові рішення мотивовані тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, долучивши проєкт додаткової угоди, а отже, виконав свій обов’язок повідомлення орендодавця про намір поновити договір, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. Також він продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату. Тож суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що завдяки приписам ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі (в редакції на момент виникнення правовідносин) договір вважається поновленим на новий строк.

Водночас факт недотримання позивачем встановленого договором тримісячного строку для повідомлення орендодавця суди вважали несуттєвим і не взяли до уваги.

Не погоджуючись зі вказаними судовими рішеннями міська рада та інші зацікавлені особи звернулись із касаційними скаргами. Головні аргументи: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар допустив порушення умов договору оренди. Саме на них і зосередив увагу КГС ВС та в постанові від 03.11.2021 р. дійшов висновку, що позивач таки не дотримався процедури і таке порушення є істотним та виключає можливість поновлення договору і права оренди.

Результат касаційного розгляду — скасування рішень судів попередніх інстанцій та відмова в задоволенні позову товариства.

Позиція суду

На думку КГС ВС, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі (в редакції на час виникнення правовідносин), можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону про оренду землі в редакції на момент виникнення правовідносин).

Пункт 11.7 відповідного договору передбачав саме тримісячний строк для повідомлення орендарем орендодавця. Тож орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв’язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності — зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

У місячний строк орендодавець розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам законодавства, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону про оренду землі в редакції на момент виникнення правовідносин).

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалась ВС в аналогічних справах.

При цьому дотримання строку входить до п’яти обов’язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, що передбачала ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі на той момент:

1. орендар належно виконує його обов’язки за цим договором;
2. він повідомив орендодавця в установлені строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;
3. до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;
4. продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;
5. орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

Строк договору у справі сплив 24.03.2020 р. Відповідно до його умов після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Орендар же звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору.

Відповідно до ст. 629 ЦКУ договір є обов’язковим для виконання сторонами. Згідно зі ст. 526 ЦКУ зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що зазвичай висуваються.

Проте позивач усупереч вимогам ч. 2 ст. 33 Закону про оренду землі та п. 7.11 договору оренди надіслав відповідачу повідомлення з порушенням строку.

Відсутність звернення позивача до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору, на думку ВС КГС, означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору. І це є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову.

Думка редакції

Зауважимо, що з 16.07.2020 р. слід розмежовувати поняття «поновлення договору» та «переважне право орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк» — з цієї дати на підставі Закону № 340 3ст. 33 Закону про оренду землі викладено в новій редакції, а ЗКУ 4доповнено новою ст. 1261.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020 р., здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. А от на договори, укладені після 16.07.2020 р., поширюватимуться правила щодо поновлення договорів, визначені ст. 126¹ ЗКУ. На це звертає увагу Мін’юст у роз’ясненні на власному вебсайті в розділі «Земельні питання» 5.

За нормами ч. 1 ст. 126¹ ЗКУ договором оренди землі може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. При цьому умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земділянкою. Відповідно, якщо на земділянці є нерухомість орендаря і договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір за правилами ч. 2 ст. 126¹ ЗКУ  поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з ДРРПНМ відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору має подати до ДРРПНМ заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі ж відсутності заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

А от переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк і надалі регулюється ст. 33 Закону про оренду землі. Так, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, як і раніше має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для того щоб скористатися таким правом, він повинен повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі, і до відповідного листа-повідомлення додати проєкт договору. Орендодавець має місяць на розгляд листа та ухвалення рішення про укледання договору чи відмову.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Яким би не було рішення (позитивним чи негативним для орендаря), ухвалити його щодо земель комунальної власності за вимогами ч. 5 ст. 33 Закону про оренду землі та ст. 122 ЗКУ має саме рада.

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про ухвалене радою рішення.

Людмила Линник, консультантка