Версія для друку

Є всі підстави вважати, що посвідчувати додаткову угоду до договору оренди об’єкта нерухомості, за якою строк оренди продовжується менш ніж на три роки, не потрібно. Пояснимо чому.

За загальними нормами ч. 1 ст. 793 ЦКУ¹ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

У той же час договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 793 ЦКУ). До речі, відповідає за цю процедуру, а голов­не — сплачує за неї орендар (п. 5.16 Типового договору оренди²).

² Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774.

Крім того, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше трьох років, підлягає держреєстрації (ч. 1 ст. 794 ЦКУ).

Але кожен строк, який окремо обумовлюється сторонами договору, підлягає самостійній оцінці на предмет відповідності ч. 2 ст. 793 ЦКУ та ч. 1 ст. 794 ЦКУ. Тому якщо за умовами додаткової угоди строк, на який продовжується оренда, складе менше трьох років, посвідчувати нотаріально такий договір і реєструвати право користування на нього не обов’язково.

Це підтверджують і суди. Зокрема, в п. 2.9 постанови Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 р. № 12 зроб­лені наступні висновки.

Якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дія була продовжена і це призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який становить більше трьох років, це не може бути підставою для визнання такого договору недійсним у зв’язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та держреєстрації, якщо на момент укладення такого договору він згідно з ч. 2 ст. 215 ЦКУ відповідав вимогам ч. 2 ст. 793 і ст. 794 ЦКУ.

Якщо в результаті внесення змін до договору така його істотна умова, як строк його дії, визначений сторонами більше трьох років (зокрема якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, встановленим ст. 654 ЦКУ, відповідна додаткова угода або договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором.

Зрештою ВГСУ зробив висновок, що в разі неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі ст. 764 ЦКУ³ або ч. 2 ст. 17⁴ Закону № 2269⁵ (строк дії якого менше трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та держреєстрації.

³ Норма передбачає: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається продовженим на строк, який був раніше встановлений договором.

⁴ У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах.

⁵ Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-XII.

І все-таки попередимо: в судовій практиці зустрічаються випадки, коли недобросовісні орендарі намагаються визнати не посвідчені нотаріально договори з таким «продовженням» недійсними. Тим часом суди зазвичай відмовляють в подібних вимогах, див., наприклад:

• постанову ВГСУ від 04.04.2012 р. у справі № 40/5005/10590/2011 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/22495631);
• рішення господарського суду Дніпропетровської області від 11.07.2016 у справі № 904/6871/15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/59004160).