Версія для друку

Людмила Линник, юрист газети «Бухгалтерія: бюджет»

Правове регулювання Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ1 наймач звільняється від плати за найм (оренду) майна за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Торгово-промислова палата України (далі — ТППУ) листом від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1 засвідчила військову агресію рф проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стала підставою введення воєнного стану. Враховуючи це, ТППУ підтвердила, що зазначені обставини з 24.02.2022 р. до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб за договором.

І все, здається, підходить: школа на дистанційці → буфет для школи → не працює школа → не працює буфет → орендар не користується майном з незалежних від нього причин → є підстави для звільнення від орендної плати. Але не все так просто.

Окрім норм ЦКУ, відносини оренди саме державного та комунального майна регулюються спеціальним Законом про оренду2 та підзаконними нормативно-правовими актами, виданими на його виконання. І якщо постає питання про пріоритетність застосування норм законодавчих актів, то перевага надається нормам спеціального закону (див., наприклад, лист Мін’юсту від 30.01.2009 р. № Н-35267-183).

У свою чергу, ч. 2 ст. 5 Закону про оренду визначено, що Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду визначається КМУ. Таким документом є Порядок № 4834.

Відповідно до положень п. «а» п.п. 3 п. 127 Порядку № 483 не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає. Однак тут же перелічується, які саме ці випадки:

1) передбачені пунктами 123, 124 і абз. 3 п. 191 цього Порядку;

2) внесення до Методики розрахунку орендної плати (державної чи місцевої) змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу;

3) випадок, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема в разі:

а) істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об’єкта, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди;

б) припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами, якими об’єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об’єкт оренди не може бути використаний орендарем;

в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об’єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об’єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров’ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об’єкта оренди;

г) вилучення майна (його частини) в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану.

Як бачимо, жодна з цих обставин не підпадає під наш випадок. Хоча фактично можливість користування майном в орендаря може зменшитись. Але залежно від ситуації, яка склалася в населеному пункті, у школі можуть продовжувати працювати вчителі та інші працівники, які можуть користуватись буфетом. Тож тут ще також треба довести обмеження.

Крім того, не забуваймо, що з 24.02.2022 р. на всій території України запроваджено воєнний стан. І законодавство, що регулює правовий режим воєнного стану, теж є спеціальним. А отже, пріоритетним порівняно з нормами ЦКУ.

У свою чергу:

• 13.04.2022 р. набрав чинності Закон № 21815 яким розширено повноваження КМУ у сфері прийняття певних рішень щодо оренди державного та комунального майна в період воєнного стану (детальніше див. у газеті «Бухгалтерія: бюджет», № 14/2022, с. 13);
• 01.06.2022 р. набрала чинності постанова КМУ від 27.05.2022 р. № 634 (далі — постанова № 634), прийнята на виконання Закону № 2181 (див. газету «Бухгалтерія: бюджет», № 21/2022, с. 6). Нею унормовано певні пільги і послаблення щодо оренди державного та комунального майна в цей період.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! А от постанова № 6116, що регулювала особливості оренди у зв’язку з карантинними обмеженнями, незважаючи на продовження ковідного карантину до 31.12.2022 р., з 01.06.2022 р. втратила чинність.

Постанова КМУ «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину від 15.07.2020 р. № 611.

Тож з усього вищесказаного випливає, що користуватись в умовах воєнного стану слід постановою № 634.

Що з пільгами? Пункт 1 постанови № 634 присвячено пільгам за договорами мирного часу, чинними на момент вторгнення в Україну військ рф.

Для різних регіонів і категорій орендарів встановлені й різні пільги, і часовий проміжок їх застосування.

Пільга 1 (на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але в будь-якому разі до 31.12.2022 р.). На цей період за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24.02.2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати два типи орендарів державного і комунального майна (п.п. 1 п. 1 постанови № 634).

По-перше, фізособи та фізичні особи — підприємці (далі — ФОП), які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану. До відома: види військової служби перераховані в ст. 6 Закону № 22327.

З метою реалізації права на звільнення від орендної плати зазначені орендарі або члени їх сімей протягом воєнного стану та 60 календарних днів (далі — к. дн.) після припинення чи скасування воєнного стану або протягом 60 к. дн. після припинення військової служби, якщо служба продовжувалася після припинення чи скасування воєнного стану, подають орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби відповідно до ст. 24 Закону № 2232 (наприклад, повістка, контракт). У разі наявності на дату набрання чинності постановою № 634 переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період (п.п. 6 п. 1 постанови № 634).

По-друге, орендарі, які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, у межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану, перелічені в абз. 3 п.п. 1 п. 1 постанови № 634. У даному випадку йдеться про всі категорії орендарів.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У п.п. 1 п. 1 постанови № 634 йдеться про відповідні договори оренди і державного, і комунального майна.

Пільга 2 (на період воєнного стану, але в будь-якому разі не довше ніж до 30.09.2022 р.). На цей період за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24.02.2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене (п.п. 2 п. 1 постанови № 634):

• на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях);
• у закладах культури і освіти, якщо об’єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі.

Пільга 3 (на період воєнного стану, але в будь-якому разі не довше ніж до 30.05.2022 р.). На цей період за аналогічними договорами (пільга 2), звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей (п.п. 3 п. 1 постанови № 634).

Пільга 4 (на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування). На цей період за аналогічними договорами (пільга) (п.п. 4 п. 1 постанови № 634):

• орендарям єдиних майнових комплексів (їх структурних підрозділів), крім визначених п.п. 1–3 п. 1 постанови № 634, орендна плата нараховується в розмірі 75 % розміру орендної плати, встановленої відповідним договором оренди (з урахуванням її індексації);
• орендарям, крім визначених п.п. 1–3 п. 1 постанови № 634, орендна плата нараховується в розмірі 50 % розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);
• орендарям на територіях, визначених у п.п. 2 і 3 п. 1 постанови № 634, орендна плата нараховується в розмірі 50 % розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30.09.2022 р. і 30.05.2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! На відміну від норм п.п. 1 п. 1 постанови № 634 у п.п. 2–4 цієї постанови йдеться лише про договори оренди державного майна.

Однак органи місцевого самоврядування (далі — ОМС) за приписами п. 12 постанови № 634 можуть додатково ухвалювати власні рішення з питань, визначених п. 1 цієї постанови.

Йдеться про весь п. 1 постанови № 634. Відповідно, ОМС можуть за аналогією з пільгами щодо оренди державного майна прийняти рішення про застосування пільг, передбачених п.п. 2–4 п. 1 постанови № 634 також. Але не більше.

Отже, залежно від регіону, в якому перебуває школа, відповідна місцева рада може прийняти рішення про звільнення орендаря від орендної плати взагалі чи частково.

Як застосовуються? Підпунктом 5 п. 1 постанови № 634 передбачено, що звільнення або перерахунок орендної плати здійснюється без окремого рішення орендодавця.

Не вимагається постановою (крім випадку для призваних і мобілізованих фізосіб та ФОП) подання будь-яких заяв і клопотань щодо цього від орендарів. Тобто сам факт відповідності договорів оренди заявленим в п. 1 постанови № 634 є підставою для застосування пільг.

Орендодавці державного та комунального майна мають забезпечити нарахування орендної пільгової плати орендарям згідно з п. 1 цієї постанови, а також продовження та припинення договорів оренди відповідно до п. 5 цієї постанови, починаючи з 24.02.2022 р. (п. 16 постанови № 634). Тобто постановою передбачено застосування в цій частині раніше, ніж набуття нею чинності.

Тобто, якщо місцева рада ухвалить відповідне рішення щодо орендарів комунального майна (крім передбачених у п. 1 постанови № 634), то орендодавець без отримання від орендаря додаткових документів здійснює перерахунок орендної плати лише на підставі цього рішення.