Версия для печати

Есть все основания считать, что удостоверять дополнительное соглашение к договору аренды объекта недвижимости, по которому срок аренды продлевается менее чем на три года, не нужно. Объясним почему.

По общим нормам ч. 1 ст. 793 ГКУ¹ договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.

В то же время договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 793 ГКУ). К слову, отвечает за эту процедуру, а главное — платит за нее арендатор (п. 5.16 Типового договора аренды²).

² Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774.

Кроме того, право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Но каждый срок, который отдельно оговаривается сторонами договора, подлежит самостоятельной оценке на предмет соответствия ч. 2 ст. 793 ГКУ и ч. 1 ст. 794 ГКУ. Поэтому если по условиям дополнительного соглашения срок, на который продлевается аренда, составитменее трех лет, удостоверять нотариально такой договор и регистрировать право пользования на него не обязательно.

Это подтверждают и суды. В частности, в п. 2.9 постановления Пленума ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29.05.2013 г. № 12 сделаны такие выводы.

Если с окончанием срока договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) действие договора было продлено и это привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, который составляет более трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и госрегистрации, если на момент заключения такого договора он согласно ч. 2 ст. 215 ГКУ соответствовал требованиям ч. 2 ст. 793 и ст. 794 ГКУ.

Если в результате внесения изменений в договор такое существенное условие, как срок его действия, определен сторонами более трех лет (а именно: если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, предусматривавший менее чем трехлетний срок), то, по общему правилу, установленному ст. 654 ГКУ, соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такого соглашения подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором.

В итоге ВХСУ заключил, что в случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на основании ст. 764 ГКУ³ или ч. 2 ст. 17^4​ Закона № 2269⁵ (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и госрегистрации.

³ Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при отсутствии возражений наймо­дателя в течение одного месяца договор считается продленным на срок, который был ранее установлен договором.

⁴ При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении либо изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

⁵ Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.

И все-таки предупредим: в судебной прак­тике встречаются случаи, когда недобросовестные арендаторы пытаются признать не удостоверенные нотариально договоры с таким «продлением» недействительными. Между тем суды обычно отказывают в подобных требованиях — см., к примеру:

• постановление ВХСУ от 04.04.2012 г. по делу № 40/5005/10590/2011 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/22495631);
• решение хозяйственного суда Днепропетровской области от 11.07.2016 г. по делу № 904/6871/15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/59004160).