Версия для печати

Постановою КМУ від 17.12.2025 № 1671 внесено зміни до нормативно-правових актів щодо оренди майна.

Примірний договір оренди ЄМК Викладено в новій редакції пп. 5.1–5.6 розд. II Примірного договору оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу, затвердженого постановою КМУ від 12.08.2020 № 820 (далі — постанова № 820). Вони стосуються використання амортизаційних відрахувань, поліпшення та ремонту орендованого майна.

Примірний договір оренди ІВМ Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою № 820 (далі — Примірний договір), взагалі викладено в новій редакції. Загалом кардинальних змін немає.

Форму договору значно спрощено: прибрано багато інформації, яка дублювала норми законодавства (наприклад про оцінювача/рецензента, про цільове використання майна, про балансову вартість майна, про продовження договору оренди, підстав для припинення договору тощо).

Але заразом вирішено декілька проблем. Зокрема, раніше у Примірному договорі:

• були відсутні положення, які б передбачали права орендаря в разі непередання йому об’єкта оренди балансоутримувачем. Такі положення встановлені ст. 766 Цивільного кодексу України та передбачають, що коли наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою, або відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків. Проте зазначені положення не враховують особливостей оренди держмайна, а саме розподілу прав та обов’язків наймодавця за договором оренди держмайна між орендодавцем та балансоутримувачем, відповідно до якого обов’язок з передання об’єкта оренди орендарю покладається саме на балансоутримувача. Отже, змінами це питання врегульовано: орендарю надано право вимагати від балансоутримувача передання майна або відмови від договору в разі непередання йому майна;
• було встановлено можливість повернення орендованого майна після припинення договору оренди виключно шляхом підписання орендарем та балансоутримувачем акта повернення з оренди орендованого майна. Проте такий спосіб повернення майна не завжди може бути реалізований (припинення договору у зв’язку зі знищенням майна, смертю фізичної особи — орендаря, ліквідацією юридичної особи — орендаря, приватизацією об’єкта оренди орендарем або передачею його орендарю в концесію). Крім того, Примірний договір не встановлював порядку повернення майна орендарем, якщо балансоутримувач не виконує обов’язку щодо прийняття його з оренди, та в інших випадках об’єктивної неможливості підписання відповідного акта. Отже, змінами це питання врегульовано: встановлено випадки, в разі настання яких не здійснюється підписання акта повернення з оренди орендованого майна між орендарем та балансоутримувачем, та момент повернення майна з оренди;
• було передбачено сплату орендарем забезпечувального депозиту в розмірі двомісячної орендної плати, що не покриває місячної заборгованості в разі припинення договору у зв’язку із наявністю заборгованості з орендної плати за три місяці оренди. Тому тепер встановлено сплату орендарем забезпечувального депозиту в розмірі тримісячної орендної плати;
• не було уніфікованої моделі обміну повідомленнями між сторонами договору, яка б дозволила визначити спосіб їх направлення та момент отримання, що безпосередньо впливає на виконання сторонами своїх зобов’язань. Тому зараз визначено спосіб обміну повідомленнями про виконання умов договору між його сторонами та момент отримання таких повідомлень;
• був недосконалий механізм заміни сторони орендодавця та балансоутримувача шляхом складання акта про заміну сторони за договором оренди, оскільки такий механізм не враховує випадків вибуття орендованого майна з державної власності. Тому тепер встановлено порядок дій при набутті особою прав та обов’язків орендодавця та/або балансоутримувача за договором оренди.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Тепер форма договору не містить інформації про сплату орендарем авансового внеску. Втім, звісно, такий платіж не скасовано, адже в п. 80 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 № 483, передбачено, що до укладення договору оренди або в день підписання такого договору переможець електронного аукціону зобов’язаний сплатити на рахунок, зазначений орендодавцем, авансовий внесок у розмірах та порядку, що передбачені проєктом договору оренди майна. Можливо ФДМУ мав на увазі, що такий платіж до питань, які регулюються саме договором оренди, вже не належить (про це додатково у нього запитаємо). Втім, нагадаємо, що форми договорів примірні, тому за бажанням ви можете додати у свої форми інформацію про сплату авансового внеску.

Методика № 630 За встановленим раніше механізмом індексації орендної плати відбувалося недоотримання розміру індексації орендної плати між датою початку року, у якому припиняється договір оренди, укладений за результатом аукціону, та датою припинення такого договору, яке виникало в результаті здійснення індексації орендної плати за таким типом договорів один раз на рік.

Тож викладено в новій редакції абз. 1 п. 18 Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою КМУ від 28.04.2021 № 630. Тепер він звучить так: коригування орендної плати, визначеної за результатами аукціону або встановленої на підставі цієї Методики, на індекс інфляції здійснюється щомісяця.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Тобто скасовано індексацію орендної плати на річний індекс інфляції. Тепер індексація орендної плати має здійснюватися щомісяця. Тобто повернулися до колишньої практики.

Підкреслимо: законодавчі акти не мають зворотної сили. Втім, враховуючи, що механізму коригування на річний індекс інфляції року в законодавстві вже немає, слід викласти в новій редакції і договори оренди, укладені до змін, які розглядаються.

Постанова № 1671 набрала чинності 23.12.2025.