Насамперед зазначимо, що інвестиційна нерухомість відрізняється від операційної нерухомості (або, інакше кажучи, нерухомості, зайнятої власником) тим, що генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів, які належать власнику.

Це підтверджено в параграфі 7 МСБО 40 «Інвестиційна нерухомість»:

«7. Інвестиційна нерухомість утримується з метою отримання орендної плати або збільшення капіталу, або в їх поєднанні. Отже, інвестиційна нерухомість генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів, утримуваних суб’єктом господарювання. Це відрізняє інвестиційну нерухомість від нерухомості, зайнятої власником. Виробництво або постачання товарів та надання послуг (або використання нерухомості для адміністративних цілей) генерує грошові потоки, які мають відношення не тільки до нерухомості, а й до інших активів, що використовуються у процесі виробництва або постачання».

Відповідно, для визначення того, чи є нерухомість інвестиційною, потрібно розуміти, чи дійсно грошові потоки генерує виключно сама нерухомість, не вимагаючи від власника додаткової діяльності, або їх генерація сильно залежить від іншої додаткової діяльності, яку здійснює власник.

Ось що з цього приводу зазначено в параграфах 11 і 12 МСБО 40:

«11. Іноді суб’єкт господарювання надає допоміжні послуги клієнтам, що займають нерухомість, утримувану суб’єктом господарювання. Суб’єкт господарювання вважає таку власність інвестиційною нерухомістю, якщо ці послуги є відносно незначним компонентом угоди в цілому. Наприклад, якщо власник офісної будівлі забезпечує надання послуг з охорони та технічного обслуговування для тих клієнтів, які орендують офіси.

12. В інших випадках надані послуги є більш суттєвим компонентом. Наприклад, якщо суб’єкт господарювання володіє та управляє готелем, послуги, що надаються клієнтам, є значним компонентом угоди в цілому. Таким чином, готель, що управляється власником, є нерухомістю, що зайнята власником, а не інвестиційною нерухомістю».

Отже, для визначення того, чи належать виставкові павільйони до інвестиційної нерухомості, слід спочатку з’ясувати, чи є допоміжні послуги, що надаються такими підприємствами, суттєвим компонентом.

Як правило, виявляється, що діяльність власника виставкового павільйону не обмежується наданням площ в оренду. Зазвичай він не тільки здає площі в оренду, але й надає орендарю таких площ допоміжні послуги з оформлення місця виставки, з під’єднання обладнання орендаря до господарських комунікацій, з реклами, організації продажу квитків та інші послуги. І нерідко дохід від таких послуг сягає 15–20 % від суми доходу від надання площ в оренду.

Тож можна упевнено сказати, що допоміжні послуги, які надає таке підприємство, є суттєвим компонентом у разі надання виставкових площ в оренду.

Окрім того, орендодавець у цьому випадку утримує в себе досить значну кількість працівників, обладнання, закуповує витратні матеріали. Тобто ця нерухомість зазвичай не генерує грошові потоки сама по собі незалежно від інших активів.

Площі, які використовуються під такі виставки, не є інвестиційною нерухомістю, а є операційною нерухомістю (або нерухомістю, зайнятою власником).

Тому слід уважно ставитися до такої діяльності і, насамперед, зрозуміти, що не завжди наявність договору оренди свідчить про наявність інвестиційної нерухомості. Обов’язково необхідно аналізувати наявність та істотність допоміжних послуг.