Процедурні питання орендних відносин

Маємо доволі свіжий Закон про оренду, але мінливі реалії спонукають законотворців уносити до нього певні корективи, спочатку пов’язані з пандемією, а зараз — із воєнним станом у країні. Щоб мати загальну картину таких непростих орендних відносин, проаналізуємо їхню сутність і розглянемо процедурні питання.

-A

A+

Версія для друку

Марина Дорошенко, експертка газети

Орендні відносини у площині закону

Нормативні документи Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що перебуває в державній чи комунальній власності, урегульовано Законом про оренду. Це основний документ, норми якого мають застосовувати суб’єкти орендних відносин. Відповідно до Закону про оренду розроблено Порядок № 483, який визначає механізм передання в оренду державного та комунального майна, і постанову № 820, якою затверджено примірні договори оренди об’єктів державної власності.

У період дії воєнного стану в Україні діє ще такий нормативно-правовий акт, як постанова № 634. Галузеві особливості оренди установлюють окремими законами. Наприклад, відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що належить закладам загальної середньої освіти, регулюються Законом про оренду з урахуванням особливостей, передбачених Законом про освіту та Законом про повну загальну середню освіту.

А тепер почнемо розбиратися з орендними відносинами.

Об’єкти Об’єктами оренди згідно із ч. 1 ст. 3 Закону про оренду є:

єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їхні окремі частини);
інше окреме індивідуально визначене майно;
майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), а також майно, заборонене до приватизації, яке можуть під час перетворення державного підприємства в господарське товариство надавати такому товариству на правах оренди;
майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їх утворення та діяльності;
майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, — без права викупу та передання в суборенду орендарем;
майно, що не підлягає приватизації та може бути передане в оренду без права викупу орендарем та передання в суборенду.

Для визначення об’єкта оренди варто звернутися до ч. 2 ст. 3 Закону про оренду, де наведено чималий перелік об’єктів, які не можна орендувати. Серед них — єдині майнові комплекси робочих закладів освіти, що фінансуються з державного бюджету; транспортні засоби спеціального призначення, що забезпечують виконання робіт, пов’язаних із ліквідацією пожеж, наслідків стихійного лиха; захисні споруди цивільного захисту, призначені для укриття працівників підприємств, що мають об’єкти підвищеної небезпеки, тощо.

Суб’єкти Суб’єкти орендних відносин визначені ч. 1 ст. 4 Закону про оренду. Ними є:

орендар — фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно в користування за плату на певний строк;
орендодавець — юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно в користування за плату на певний строк;
балансоутримувач — власник або юридична особа, яка за договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом;
уповноважений орган управління — орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач;
представницький орган місцевого самоврядування — виборний орган (рада), який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади й ухвалювати від її імені рішення, або визначені ним органи такого представницького органу;
Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.

Орендодавцями можуть бути Фонд держмайна, балансоутримувачі та органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування.

А ось орендарями можуть бути фізичні та юридичні особи, зокрема фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Частиною 4 ст. 4 Закону про оренду установлено суб’єктів, які не можуть бути орендарями. Наприклад, це:

фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
працівники орендодавця — щодо майна, яке такі орендодавці надають в оренду;
працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів — щодо майна, оренду якого погоджують такі уповноважені органи управління або яке перебуває на балансі таких, або яке перебуває на балансі таких балансоутримувачів.

Процедура оренди

Основні моменти Як відомо, процедура оренди державного та комунального майна здійснюється через портал електронних закупівель «Прозорро. Продажі». Саме в цій системі публікують усі документи, рішення та правочини щодо оренди не тільки державного майна, а й комунального. Хоча на заміну конкурсу прийшов електронний аукціон, усе ж таки в деяких випадках передають об’єкти в оренду й без цієї процедури, але в обох випадках застосовують електронну торгову систему (далі — ЕТС).

Загалом установлено 2 переліки державного та комунального майна, яке надають в оренду:

1) Перелік першого типу (перелік об’єктів, щодо яких ухвалено рішення про передання в оренду на аукціоні, так зване комерційно привабливе майно);

2) Перелік другого типу (перелік об’єктів, щодо яких ухвалено рішення про передання в оренду без проведення аукціону).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Правом отримати в оренду державне або комунальне майно без проведення аукціону користуються бюджетні установи, релігійні організації, ПФУ, дипломатичні та консульські представництва іноземних держав. Якщо потенційний об’єкт оренди включено до Переліку першого типу, орендодавець може ухвалити рішення не проводити аукціон і включити об’єкт до Переліку другого типу згідно із заявою орендаря (ч. 4 ст. 15 Закону про оренду).

Без проведення аукціону можуть отримати в оренду майно, не включене до Переліку першого типу, музеї, бюджетні установи у сфері культури, освіти, соціального обслуговування та інші суб’єкти, зазначені в ч. 2 ст. 15 Закону про оренду. А ось їхня зацікавленість в об’єктах, віднесених до Переліку першого типу, передбачає участь в аукціоні на загальних підставах.

НАГАДАЄМО. Балансоутримувач може надавати в оренду нерухоме майно площею до 400 кв. м, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням ради або галузевими особливостями оренди майна (п. «г» ч. 2 ст. 4 Закону про оренду).

Передають майно в оренду згідно зі ст. 5 Закону про оренду поетапно:

ухвалюють рішення щодо наміру передати майно в оренду;
уносять інформацію про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
ухвалюють рішення включити потенційний об’єкт оренди до одного з переліків;
публікують інформацію про потенційний об’єкт оренди, щодо якого ухвалено рішення включити до одного з переліків, в ЕТС;
розміщують в ЕТС оголошення про передання майна в оренду;
проводять аукціон на право оренди майна або передають об’єкт в оренду без проведення аукціону, укладають і публікують в ЕТС договір оренди.

Процедура передання майна в оренду починається з наміру передати майно в оренду й завершується укладанням договору, але між цими етапами відбувається «сортування» об’єктів за переліками та визначення орендаря проведенням аукціону або без нього. Саме із цими питаннями й розберемося, але з урахуванням того факту, що у країні зараз війна, що не могло не позначитися на орендних відносинах зокрема. У зв’язку з такими обставинами було ухвалено Закон № 2181, яким Кабміну дозволено установлювати інші правила передання державного та комунального майна в оренду, ніж ті, що передбачені Законом про оренду. На виконання цього документа й ухвалено вже згадану постанову № 634, якою, зокрема, заборонено передавати в оренду певне майно.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! На період воєнного стану тимчасово не можна передавати в оренду держмайно на територіях, розташованих в адміністративно-територіальних одиницях, у межах яких припиняється доступ користувачів до реєстрів, держателем яких є Мін’юст. Передають держмайно в оренду, лише якщо доцільність такого передання визначена рішенням обласної військової адміністрації за місцем розташування відповідного майна. У такому разі рішення уповноваженого органу управління відповідного майна про доцільність передання його в оренду, а також рішення балансоутримувача про намір передати таке майно в оренду не вимагаються (п. 3 постанови № 634).

Ініціювання Ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець, тобто зацікавлена сторона (ч. 1 ст. 6 Закону про оренду).

Якщо це потенційний орендар, то свою ініціативу він проявляє у формі заяви, у якій звертається до орендодавця з проханням включити об’єкт до відповідного Переліку. Протягом 3 робочих днів з дати отримання орендодавець має передати цю заяву балансоутримувачу, який, власне, ухвалює рішення щодо включення об’єкта до Переліку. Зробити це він має протягом 10 днів з дати отримання заяви від потенційного орендодавця, якщо немає потреби погоджувати таке рішення з органом управління. Якщо така потреба існує, то з дати отримання заяви балансоутримувач має 40 робочих днів, щоб ухвалити рішення про включення або відмову у включенні об’єкта до переліків за умови отримання або неотримання погодження від органу управління. Підставами для відмови включити об’єкт до переліків можуть бути, наприклад, неможливість використовувати об’єкт за цільовим призначенням, яке заявив потенційний орендар, або подання заяви лише щодо частини об’єкта, якщо відповідно до рішення балансоутримувача або орендодавця передання в оренду частини об’єкта видається недоцільним. Решта підстав зазначена у ст. 7 Закону про оренду.

ЦИТАТА. «У разі прийняття рішення про зміну або скасування рішення про включення об’єкта до Переліку відповідного типу або про відмову у включенні об’єкта до Переліку відповідного типу орган, який прийняв таке рішення, надсилає його копію орендодавцю майна, який оприлюднює його в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати отримання відповідного рішення».

(п. 33 Порядку № 483)

Відсутність відповіді від органу управління свідчитиме про погодження органу управління передати майно в оренду.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Згідно з абз. 1 п. 6 постанови № 634 на період дії воєнного стану строк погодження наміру передати майно в оренду з органом управління змінено. Так, уповноважений орган управління ухвалює рішення про доцільність передання майна в оренду / про надання згоди на передання майна в оренду або про відмову в погодженні передання майна в оренду протягом 7 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря, балансоутримувача або орендодавця. Відсутність погодження або відмови в погодженні уповноваженого органу управління протягом 7 робочих днів з дати отримання відповідної заяви вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передати майно в оренду.

За згаданою вище схемою слід діяти й за умови, коли ініціатором є орендодавець, але заяву при цьому подають балансоутримувачу. За результатами розгляду заяви потенційного орендаря або орендодавця балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви та доданих до неї документів (у разі наявності) ухвалює відповідне рішення.

За умови, коли ініціатором оренди є балансоутримувач, таке рішення має бути знов-таки погодженим із органом управління.

Якщо ініціатором оренди майна є уповноважений орган управління, то він надає балансоутримувачу рішення про доцільність передання майна в оренду, яке є погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передати майно в оренду. Балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання рішення про доцільність передання майна в оренду ухвалює рішення про намір передати майно в оренду.

Публікація в ЕТС Загалом, головним фігурантом щодо ухвалення рішення про намір передати об’єкт в оренду є балансоутримувач, який ухвалює рішення щодо включення об’єкта до відповідного Переліку та вносить інформацію до ЕТС і до Переліку. Але здійснює він це за певних умов: балансоутримувач одночасно є орендодавцем і внесення до певного Переліку не потребує погодження з іншим органом.

Протягом 10 робочих днів з дати ухвалення балансоутримувачем рішення про намір передати майно в оренду або отримання від уповноваженого органу управління рішення про доцільність передання майна в оренду балансоутримувач уносить інформацію до ЕТС. Інформація має містити дані щодо типу Переліку, до якого пропонується внести об’єкт оренди; залишкової балансової вартості та первісної балансової вартості об’єкта, якщо об’єкт включається до Переліку першого типу; типу об’єкта; пропонованого строку оренди та інші дані, визначені п. 26 Порядку № 483, залежно від типу об’єкта оренди.

Якщо ж балансоутримувач не є орендодавцем, то він делегує зазначені дії орендодавцеві, який, своєю чергою, протягом 10 робочих днів від дня отримання клопотання ухвалює рішення щодо включення об’єкта до Переліку відповідного типу, якщо немає необхідності отримати погодження від уповноваженого органу. Такого погодження потребують єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств відповідно Кабміном і представницьким органом місцевого самоврядування.

НЮАНС. Рішення про включення об’єктів комунальної власності до Переліку другого типу ухвалює відповідний представницький орган місцевого самоврядування, за винятком об’єктів, зазначених у ч. 6 ст. 6 Закону про оренду. Таке рішення підлягає опублікуванню на офіційному вебсайті відповідного органу місцевого самоврядування не пізніше 10 календарних днів із дня ухвалення.

Про ухвалене рішення орендодавець повідомляє балансоутримувача та заявника протягом 3 робочих днів із дати ухвалення рішення або отримання від уповноваженого органу погодження, оприлюднює рішення в ЕТС через свій особистий кабінет і включає об’єкт до Переліку відповідного типу. Переліки оприлюднюються в ЕТС і на офіційних вебсайтах орендодавців.

Аукціон Об’єкти державної та комунальної власності передають в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право продовжити договір оренди об’єкта.

ЦИТАТА. «аукціон — спосіб передачі в оренду державного та комунального майна особі, яка запропонувала найбільшу орендну плату, що проводиться в електронній формі».

(п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону про оренду)

Наступними після внесення об’єктів до переліків кроками є публікація оголошення про передання майна в оренду в ЕТС разом із відповідним пакетом документів, визначених ч. 3 ст. 13 Закону про оренду, та подання заяв потенційних орендарів на оренду майна, включеного до переліків.

Орендодавець через свій особистий кабінет оприлюднює в ЕТС оголошення про передання майна в оренду на аукціоні в такі строки:

протягом 20 робочих днів з дати включення об’єкта оренди до Переліку першого типу, якщо включення такого об’єкта відбулося за заявою потенційного орендаря до орендодавця про включення об’єкта до Переліку відповідного типу;
протягом 20 робочих днів з дати подання потенційним орендарем заяви на оренду майна, якщо об’єкт оренди було включено до Переліку першого типу;
у будь-який час після включення об’єкта оренди до Переліку першого типу, якщо включення такого об’єкта до Переліку відбулося за власною ініціативою (ініціативою балансоутримувача, уповноваженого органу управління або орендодавця), щодо якого немає заяви на оренду майна від потенційного орендаря.

Протягом зазначеного строку орендодавець розробляє та затверджує умови оренди майна та додаткові умови, окрім тих додаткових умов, щодо яких рішення ухвалює ФДУ для держмайна та орган місцевого самоврядування для комунального майна. До умов оренди майна відносять стартову орендну плату та строк оренди. Оголошення має містити проєкт договору оренди, що відповідає примірним договорам оренди, форми яких затверджені постановою № 820, крім інформації про особу орендаря та орендну плату. Додаткові умови можуть передбачати певні обмеження щодо використання майна, установлення більш тривалого строку оренди, виконання певних видів ремонтних робіт тощо (п. 54 Порядку № 483).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Протягом воєнного стану додатковою умовою оренди майна, крім визначених п. 54 Порядку № 483, може бути також вимога щодо працевлаштування визначеної кількості працівників балансоутримувача об’єкта оренди (пп. 1 п. 13 постанови № 634).

Потенційний орендар подає заяву до ЕТС згідно з п. 50 Порядку № 483, тобто заповнивши електронну форму через свій кабінет, якщо об’єкт оренди було включено до Переліку першого типу не за його ініціативою або з метою внесення своїх пропозицій щодо строку оренди.

Відповідальним за забезпечення функціонування ЕТС є її адміністратор — державне підприємство «Прозорро. Продажі». А ось оператор електронного майданчика укладає договір з адміністратором, щоб мати право користуватися цим ресурсом, та з орендодавцем, щоб мати підставу для співпраці з питань забезпечення передання майна в оренду.

Аукціон починається за наявності не менше двох заяв на участь. Та бувають випадки, коли заяву на участь в аукціоні подає лише один учасник, тоді договір оренди укладають із таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, що така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату.

Аукціони з передання майна в оренду проводять не раніше ніж через 20 днів, але не пізніше 35 днів після публікації в ЕТС оголошення про передання майна в оренду.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! На період воєнного стану аукціони з передання майна в оренду проводять не раніше ніж через 5 календарних днів, але не пізніше 35 днів після публікації в ЕТС оголошення про передання майна в оренду (п. 8 постанови № 634).

У день завершення аукціону автоматично формуються протоколи про результати електронних аукціонів, а коли для участі в аукціоні подано таку заявку від одного орендаря — у день закінчення кінцевого строку подання заяв на участь в електронному аукціоні. Переможець електронного аукціону визначається автоматичною оцінкою ЕТС цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону. Переможець аукціону підписує протокол про результати електронного аукціону та надає його оператору електронного майданчика протягом 3 робочих днів з дня, наступного за днем його формування ЕТС, укладає договір оренди та підписує акт приймання-передачі протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону.

Оператор електронного майданчика, через якого переможець електронного аукціону набув права на участь в електронному аукціоні, підписує протокол про результати електронного аукціону та надсилає його орендодавцю протягом 4 робочих днів з дня, наступного за днем його формування (якщо електронний аукціон відбувся).

ВАЖЛИВО! У п. 77 Порядку № 483 зазначено, що протокол може бути підписаний (затверджений) з використанням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону про електронні послуги, але в пп. 8 п. 3 постанови № 483 вже наведено більш свіжу настанову: протокол, договір оренди (у тому числі договір про внесення змін до договору оренди) та акт приймання-передачі об’єкта оренди підписують за допомогою кваліфікованого електронного підпису, крім випадків, коли на підписанні в письмовій формі наполягає переможець аукціону.

Та формування протоколу про результати аукціону не означає, що його можна вважати остаточно завершеним, адже Законом про оренду передбачено проведення повторного аукціону, якщо перший не відбувся.

ЦИТАТА. «У разі якщо об’єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, протягом п’яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення повторного аукціону із зниженням стартової орендної плати на 50 відсотків».

(ч. 11 ст. 13 Закону про оренду)

Якщо й повторний аукціон вважається таким, що не відбувся, за умови участі одного учасника його визнають переможцем, якщо запропонована ним орендна плата не є нижчою за стартову в повторному аукціоні. Та коли повторний аукціон усе-таки не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій (ч. 13 ст. 13 Закону про оренду).

Без аукціону Як і в разі проведення аукціону, потенційні орендарі подають електронні заяви на оренду майна з необхідним пакетом документів, зазначених у п. 113 Порядку № 483. У заяві на оренду об’єкта оренди потенційний орендар зазначає бажаний строк оренди та надає згоду сплачувати орендну плату, розмір якої визначають відповідно до методики розрахунку орендної плати.

Орендодавець протягом 15 робочих днів з дати отримання заяви на оренду об’єкта, включеного до Переліку другого типу, оприлюднює через ЕТС інформаційне повідомлення про передання об’єкта оренди, якщо заявниками є особи, визначені ч. 2 ст. 15 Закону про оренду. Це повідомлення серед іншого містить інформацію про цільове призначення об’єкта оренди, проєкт договору оренди, умови та додаткові умови оренди (п. 115 Порядку № 483). Умови обов’язково мають містити строк оренди та розмір орендної плати, розрахований відповідно до Методики № 630. Додаткові умови оренди майна розробляють відповідно до п. 54 Порядку № 483.

Протягом 20 робочих днів з дати оприлюднення інформаційного повідомлення про передання об’єкта оренди без проведення аукціону суб’єкти, які мають право на оренду майна без проведення аукціону за зазначеним в інформаційному повідомленні цільовим призначенням, мають право подати заяву на оренду відповідного об’єкта оренди та відповідні документи.

Орендодавець протягом 5 робочих днів з дати отримання заяви на оренду об’єкта, включеного до Переліку другого типу, ухвалює рішення про укладення договору оренди або про відмову в переданні в оренду. Якщо кілька учасників претендують на один і той самий об’єкт Переліку другого типу, після розгляду цих заяв:

договір укладають з особою, визначеною орендодавцем, коли об’єктом є державне майно;
договір укладають з особою, визначеною за рішенням представницького органу місцевого самоврядування, коли об’єктом є комунальне майно.

НЮАНС. Якщо об’єкт оренди було включено до Переліку другого типу за ініціативою потенційного орендаря, протягом 3 днів з дати розроблення та затвердження умов та додаткових умов з таким учасником укладають договір оренди майна або відмовляють йому. Таку перевагу, зокрема, мають установи та організації, що фінансуються з державного та місцевого бюджетів (п. 112 Порядку № 483).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! На період воєнного стану інформація про орендарів, які мають право отримати в оренду майно без проведення аукціону, а саме органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи й організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів, та ухвалені уповноваженими органами рішення щодо оренди майна такими орендарями не публікуються в електронній торговій системі. А Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна державної власності з такими орендарями, що укладають у період воєнного стану, затверджує Кабмін. До затвердження такого договору застосовується Примірний договір.

Документальне оформлення

Договір Орендні відносини між суб’єктами оренди виникають на підставі укладеного договору, про що зазначено у ст. 759 ЦКУ. Коли передають майно в оренду, право власності на це майно не передається, але орендарю належить право власності на виготовлену орендованим майном продукцію (ст. 23 Закону про оренду). Під час переходу права власності на майно до нового власника укладений договір чинний, якщо інше не передбачене його умовами.

ЦИТАТА. «оренда — речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк».

(п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону про оренду)

Орендар має право передати державне або комунальне майно третій фізичній або юридичній особі, уклавши договір суборенди, якщо така особа може бути суб’єктом оренди. При цьому він має отримати письмову згоду орендодавця. Переданню в суборенду не підлягають єдині майнові комплекси та майно, орендоване без проведення аукціону. А загалом до договору суборенди застосовуються положення договору оренди.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Під час воєнного стану може бути передане в суборенду таке майно, що перебувало в оренді до введення в дію воєнного стану, визначене п. 10 постанови № 634. Строк дії укладеного відповідно до цього пункту договору суборенди не може перевищувати строку, протягом якого діє воєнний стан, збільшеного на 12 місяців, але в будь-якому разі не може бути більшим за строк договору оренди.

У договорі оренди зазначають серед інших умов строк користування та розмір орендної плати. Мінімальний строк оренди державного та комунального майна становить 5 років, окрім випадків, передбачених Порядком № 483 (ч. 3 ст. 9 Закону про оренду):

об’єкт оренди пропонується для використання, що має сезонний характер;
об’єкт оренди пропонується для добового або погодинного використання;
об’єкт оренди обліковується на балансах господарських товариств, у статутному капіталі яких є корпоративні права держави та/або господарських товариств, 50 і більше відсотків акцій (часток) яких перебувають у статутних капіталах господарських товариств, частка держави в яких становить 100 відсотків;
потенційний орендар заявив менш тривалий строк.

ВАЖЛИВО! Строк дії договорів оренди державного майна, які укладають під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану (ч. 6 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону про оренду). Договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладають цей договір, перевищує п’ять років (ч. 3 ст. 16 Закону про оренду).

Договір оренди формують на підставі примірного договору оренди, що його затверджують:

Кабінет Міністрів України — щодо майна державної власності;
представницькі органи місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності.

Проте якщо місцева рада не затвердила примірного договору оренди комунального майна, то застосовують примірний договір оренди державного майна.

Договір, а також зміни та доповнення до нього підлягають обов’язковій публікації в ЕТС.

Окрім основного орендного договору, укладають також договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг, на підставі якого суб’єкти взаємодіють уже в процесі користування майном. Примірну форму договору затверджено наказом № 1774.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін, за рішенням суду чи за інших, визначених договором або Законом про оренду підстав. Однією з таких підстав є установлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем (ч. 4 ст. 24 Закону про оренду). Орендар протягом 3 робочих днів з дати припинення договору зобов’язаний повернути орендоване майно.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Пунктом 5 постанови № 634 закріплено право орендаря в період воєнного стану достроково припинити договір оренди державного / комунального майна за його заявою, поданою орендодавцю на адресу електронної пошти, зазначену в договорі оренди. Заяву має підписати уповноважена особа орендаря, а її PDF-копія має бути надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди. Якщо договір не містить адреси електронної пошти та майно розташоване в адміністративно-територіальній одиниці, у межах якої припинено доступ користувачів до єдиних і державних реєстрів, держателем яких є Мін’юст:

заяву подають відповідній ОВА за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу, яку ОВА передає орендодавцю відразу після появи можливості її подати;

заяву надсилають ФДМ або регіональному відділенню, визначеному ФДМ, якщо орендодавцем майна є ФДМ, його регіональні відділення або представництва, про що ФДМ повідомляє на власному офіційному вебсайті або в інший визначений ФДМ спосіб.

Продовжити договір оренди можна за заявою про продовження договору оренди, яку орендар подає орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (ч. 3 ст. 18 Закону про оренду). Продовжують за результатами проведеного аукціону або без нього для певних груп договорів, визначених ч. 2 ст. 18 Закону про оренду. У другому випадку рішення про продовження договорів оренди ухвалюють орендодавець для держмайна й орендодавець або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи у випадках, установлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування, для комунального майна.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Якщо граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та 3 місяці з дати його припинення чи скасування. Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом 4 місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону про оренду. Норма щодо продовження таким способом договору не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження ухвалено на аукціоні, та якщо аукціон оголошено до дати набрання чинності постановою № 634.

Незважаючи на те що орендні відносини начебто починаються з договору оренди, все ж таки його укладання вже є кінцевим етапом орендної процедури. До того ж договір укладають не лише орендар та орендодавець, цьому ще передує й договір між оператором електронного майданчика та орендодавцем, адже згідно із цим документом проводять аукціон. Форму Типового договору про проведення електронних аукціонів з передання майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика затверджено наказом № 1032.

Акт приймання-передачі Орендар наділяється правом користуватися майном на строк, визначений договором оренди, але не раніше підписання акта приймання-передачі відповідного майна (ч. 1 ст. 20 Закону про оренду). Тобто саме цей документ засвідчує факт отримання майна. Переможець укладає договір оренди об’єкта оренди та підписує акт приймання-передачі протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону, окрім випадків, якщо укладають договір оренди єдиного майнового комплексу, коли є потреба в отриманні відповідного дозволу Антимонопольного комітету на концентрацію.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! На період воєнного стану, але не раніше появи відповідної технічної можливості завантажені орендодавцем через особистий кабінет протокол про результати електронного аукціону, договір оренди та акт приймання-передачі є закритими та не відображаються в електронній торговій системі та на електронних майданчиках. Після припинення чи скасування воєнного стану такі документи стають публічними (оприлюднюються) з моменту появи такої технічної можливості в електронній торговій системі (абз. 6 п. 8 постанови № 634).

Договір оренди та акт приймання-передачі оприлюднюються в електронній торговій системі протягом одного місяця з дня припинення чи скасування воєнного стану (абз. 7 п. 6 постанови № 634).

Після оприлюднення укладеного договору оренди та підписаного акта приймання-передачі й натискання електронної кнопки в інтерфейсі особистого кабінету електронному аукціону автоматично надається статус «Аукціон завершено. Договір підписано».

№ 10, 2022 (с. 3)