Наше підприємство орендує приміщення в іншого підприємства.
Зауважимо, що порушене нашим передплатником питання не нове, адже перша хвиля антирадянських перейменувань почалася із ухвалення Закону про декомунізацію 1. Звісно, після 24.02.2022 боротьба із усім радянським та, відповідно, російським лише набрала обертів.
По всій країні органи місцевого самоврядування ухвалюють відповідні рішення про перейменування вулиць, провулків, проїздів тощо (про це можна дізнатися, зокрема, тут).
Водночас у багатьох документах, які оформлені як на фізичних, так і на юридичних осіб, містяться старі назви, таблички з якими вже зняті із українських вулиць. Тож, повертаючись до порушеного питання, зауважимо таке.
Вносити зміни до договору оренди у зв’язку із перейменуванням вулиці не обов’язково. Водночас сторони можуть у будь-який момент змінити відповідну умову договору. Зазвичай це робиться шляхом укладення додаткової угоди, хоча можливий також варіант обміну листами (детальніше про це — далі).
ДО ВІДОМА. Зміна та розірвання договору за згодою сторін допускаються без обмежень і без установлення в ЦКУ і цивільному законодавстві переліку підстав для цього (рішення Господарського суду Харківської області від 16.03.2023 у справі № 922/1513/22, залишене в силі постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.05.2023 у цій же справі).
Отже, є два шляхи.
Перший: зараз залишити все, як є, не змінюючи договір. А в майбутньому в разі якихось змін (наприклад, перегляду розміру орендної плати тощо) можна змінити також і адресу орендованого приміщення, виклавши відповідні пункти договору в новій редакції.
Другий — внести зміни до договору після перейменування вулиці (опублікування відповідного рішення міської/сільської/селищної ради) або ж після отримання власником приміщення нових документів, хоча одразу зазначимо, що такого обов’язку у власника немає, тож правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарування тощо) можуть існувати зі старою адресою досить тривалий час, аж поки не виникне потреба їх замінити або не зміниться власник, який після переоформлення права власності отримає документи вже з новою адресою. Тож, який момент взяти за точку відліку для договору, вирішувати вам. Звісно, дуже вимогливим особам можна порекомендувати внести зміни до договору після того, як вони дізнаються про ухвалення місцевою владою рішення про перейменування (зараз такі новини дуже швидко поширюються, зокрема, через відповідні телеграм-канали тощо, а відповідні рішення публікуються на сайтах місцевих рад).
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Документи, що засвідчують право власності на нерухомість, залишаються чинними в разі зміни назви вулиці, на якій вони розташовані. В разі перейменування вулиці, на якій розміщено нерухомість, українським законодавством не передбачено потреби вносити зміни в документ про право власності на нерухоме майно, зокрема у свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу, дарування тощо. Водночас у разі потреби власник майна, щодо якого відбулися зміни, має право звернутися до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно із заявою про внесення змін, наприклад у разі купівлі-продажу чи дарування нерухомості (відповідні роз’яснення були опубліковані на Урядовому порталі 2).
Як ми вже згадали, внести зміни до договору можна двома способами.
✓ Спосіб 1. Укласти додаткову угоду до договору.
Нагадаємо, що зміна або розірвання договору допускаються лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦКУ).
І важливий момент: зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що його змінюють або розривають, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦКУ). Отже, якщо ваш договір нотаріально посвідчений, будь-які зміни до нього також потребують нотаріального посвідчення, навіть такі прості, як зміна назви вулиці, провулка, площі тощо, де розташовано орендоване приміщення.
НАГАДАЄМО. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років (ст. 793 ЦКУ).
Також оскільки ми маємо справу із двома господарюючими суб’єктами, то не слід забувати і про норми ГКУ. Зокрема, відповідно до ч. 2–4 ст. 188 ГКУ сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або в разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Хоча очевидно, що в разі зміни назви вулиці (місцезнаходження орендованого майна) сторони навряд чи будуть вдаватися до такого механізму внесення змін до договору. На практиці одна зі сторін готує проєкт додаткової угоди, підписує його зі свого боку (за наявності ставить печатку) та передає на підпис іншій стороні. Водночас, перш ніж готувати зміни до договору, слід передивитися, як у договорі сформульовано умови щодо внесення змін до договору (порядок, форма, строки тощо повідомлення контрагента про зміни). Якщо у вашому договорі йдеться саме про внесення змін шляхом укладення додаткової угоди, то, власне, у вас є лише один варіант.
Щодо змісту додаткової угоди, то зазвичай у ній зазначають, які пункти договору змінюються та як вони виглядатимуть з урахуванням змін, тобто в новій редакції. Якщо, скажімо, місцезнаходження майна зазначено в предметі договору, слід викласти відповідний пункт у новій редакції. У додатковій угоді це може бути оформлено так, як запропоновано на рис. 1:
__________________________
- Рішення позачергової сесії Харківської міської ради від 26.01.2024.
У нашому зразку (звісно, він примірний) ми зазначили в дужках стару назву вулиці (на кшталт того, як це роблять, наприклад, нотаріуси), однак робити це зовсім не обов’язково, достатньо зазначити лише нову назву вулиці.
Що ж стосується акта прийому-передачі, який є обов’язковим документом в орендних відносинах, то вносити зміни до нього, на наш погляд, сенсу немає, адже акт прийому-передачі приміщення від Орендодавця до Орендаря після укладення договору оренди містив чинну на той час назву вулиці, а от в акті прийому-передачі приміщення від Орендаря до Орендодавця в разі повернення приміщення доцільно зазначити нову назву вулиці із зазначенням в дужках старої назви (адже на той момент сторони вже матимуть додаткову угоду зі зміненою назвою вулиці або лист-повідомлення про відповідні зміни). Хоча і тут нормативних приписів немає. Тож, якщо в обох актах прийому-передачі приміщення буде вказана стара назва вулиці, на чинність акта це не вплине 
.
НАГАДАЄМО. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляють відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту договір найму припиняється (ст. 795 ЦКУ).
✓ Спосіб 2. Обмінятися листами
Цей варіант також поширений. Знову-таки якогось шаблону листів-повідомлень немає, головне, на нашу думку, щоб у цьому листі було посилання на договір (назва, дата, номер (за наявності)) та опис змін (в нашому випадку — зміна назви вулиці, де розташовано орендоване приміщення) з посиланням на підставу (в нашому випадку — відповідне рішення міської ради). Від контрагента також бажано отримати відповідь, що він обізнаний зі змінами, що відбулися. Звісно, такі листи, так само, як і додаткова угода, мають бути підписані уповноваженими представниками сторін — керівником або іншою уповноваженою особою (в разі якщо лист підписує інша особа, аніж керівник, і таку особу не внесено до ЄДР як підписанта, слід додати до листа документ, що підтверджує повноваження такої особи).
НАГАДАЄМО. В ЄДР містяться відомості про керівника юрособи та про інших осіб (за наявності), які можуть вчиняти дії від імені юрособи, зокрема й підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (п. 13 ч. 2 ст. 19 Закону № 755 3).
Катерина Литвиненко, юристка
