Аренда госнедвижимости: организационные вопросы

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ПОБЮДЖЕТНОЙ АРЕНДЕ

Основным нормативным документом, регламентирующим порядок сдачи имущества бюджетниками в аренду, является Закон об аренде госимущества. Кроме того, арендные отношения регулируются положениями ХКУ, ГКУ, а также БКУ. При этом следует учесть, что Закон об аренде госимущества содержит некоторые устаревшие положения, которые противоречат иным нормативным актам. Поэтому ориентироваться только на этот документ нельзя. Приведем пример.

В ст. 20 Закона об аренде госимущества говорится, что арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата при согласии сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

Заметим, в соответствии с ч. 3 ст. 181 Закона об аренде госимущества, если арендодатель или другой балансодержатель имущества, переданного в аренду, не осуществил капитальный ремонт имущества и это препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право отремонтировать имущество и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. Однако на практике региональные отделения ФГИУ в договорах с арендаторами не предусматривают компенсациюю проведенного арендаторами капитального ремонта в счет арендной  платы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Согласно п. 23 ч. 1 ст. 2 БКУсобственные поступления бюджетных учреждений, составной частью которых является плата за аренду имущества бюджетных учреждений (ч. 4 ст. 13 БКУ), относятся к доходам бюджета. А согласно ч. 6 ст. 45 «Выполнение Государственного бюджета Украины по доходам» БКУ: «Запрещается проведение расчетов с бюджетом в неденежной форме, в том числе путем взаимо­зачета, применения векселей, бартерных операций и зачисления встречных платежных требований в финансовых учреждениях, за исключением операций, связанных с государственным долгом, и случаев, предусмотренных законом о Государственном бюджете Украины».

Несоблюдение этой нормы касаемо формы арендной платы приводит к многочисленным судебным спорам. Поэтому желательно ситуаций с выплатой арендной платы не в денежной форме (в том числе путем проведения взаимозачета) не допускать*.

Учитывая нормативную неоднозначность, остается по спорным вопросам получать консультации, в чем мы Вам поможем.

КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ МОЖЕТ СДАТЬ ВАРЕНДУ

Бюджетные учреждения, организации могут выступать арендодателями недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 м2на одно учреж­дение, организацию, и другого отдельного индивидуально определенного имущества (ст. 5 Закона об аренде  госимущества, п. п. 3 ч. 1 ст. 287 ХКУ). Это было подтверждено и в п.1 письма ФГИУ от 10.05.11 г. № 10-16-6393.

Таким образом, бюджетники имеют право сдавать в аренду недвижимость общей площадью до 200 м2 без какого-либо ограничения количества арендаторов. То есть это может быть и 1 арендатор, а могут быть и 20 арендаторов — здесь все индивидуально. Главное, чтобы общая площадь переданной в аренду недвижимости не превышала 200 м2.

Схема предоставления бюджетным учреждением в аренду объекта недвижимости

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Органы фининспекции во время ревизии проводят обследование помещений, предоставленных в аренду, на предмет соответствия площади, указанной в договоре аренды, фактически занятой арендатором (п. 10.9 Методрекомендаций фининспекции).

Нельзя передавать в аренду объекты, указанные в ч. 2 ст. 4 Закона об аренде  госимущества, в частности, объекты госсобственности, которые имеют общегосударственное значение и не подлежат приватизации в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона о приватизации (кроме достопримечательностей культурного наследия,  объектов недвижимости, которые находятся на территории историко-культурных заповедников, причалов морских портов).

СДАЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ В АРЕНДУ: ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО

Инициатива относительно аренды имущества может исходить как от арендаторов, так и от арендодателей (ч. 1 ст. 7 Закона об аренде госимущества). При этом арендаторами могут выступать (ч. 1 ст. 6 Закона об аренде  госимущества):

• юридические лица;
• физические лица-предприниматели.

Законодательство не запрещает выступать арендаторами госимущества также иностранным лицам.

Схематично последовательность действий по передаче имущества в аренду показана на рисунке (см. на с. 14).

ШАГ 1. ПОЛУЧЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ОТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО АРЕНДАТОРА

Состав документов, предоставляемых потенциальным арендатором для заключения договора аренды объекта недвижимости, указан в п. 2 Перечня № 201. К ним относятся:

1) заявление об аренде недвижимого имущества в произвольной форме, в котором указывается код ЕГРПОУ для юридических лиц или регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика для физических лиц*;

2) проект договора аренды объекта;

3) копии учредительных документов арендатора или копии страниц паспорта для физического лица (страницы 1, 2 и страница с указанием последнего местожительства).

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, необходимо также подать:

• информацию об арендаторе, зарегистрированном согласно требованиям законодательства и внесенном органами Миндоходов в Реестр неприбыльных организаций и учреждений;
• согласование органа охраны культурного наследия (в случае принадлежности объекта аренды к объектам культурного наследия, которые являются достопримечательностями);
• копию лицензии арендатора на осуществление определенного вида хозяйственной деятельности, которая подлежит лицензированию (в случае, если на объекте аренды предусматривается осуществление деятельнос­ти, которая подлежит лицензированию).

ШАГИ 2 И 3. СОГЛАСОВАНИЕ ОТ УПОЛНОМОЧЕННОГО ОРГАНА

Арендодатель при условии отсутствия запрета на передачу имущества в аренду в 5-дневный срок после даты регистрации заявления потенциального арендатора направляет копии материалов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом 
(ч. 2 ст. 9 Закона об аренде  госимущества). Такие органы упомянуты в Законе об управлении объектами госсобственности. Для большинства бюджетников ими являются соответствующие Министерства, в подчинении которых они находятся.

Уполномоченный орган рассматривает предоставленные ему материалы и в течение 15 дней после их поступления направляет арендодателю заключение об условиях договора аренды или об отказе в заключении договора аренды.

При наличии оснований для отказа в заключении договора аренды арендодатель в течение 5 дней после получения ответа от уполномоченного органа направляет несостоявшемуся арендатору документ о таком отказе. Он имеет право отказать в заключении договора аренды в таких случаях (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде  госимущества):

• принято решение о приватизации или предприватизационной подготовке объекта;
• объект включен в перечень предприятий, которые нуждаются в привлечении иностранных инвестиций, согласно решению Кабмина или органов местного самоуправления;
• орган, уполномоченный управлять имуществом, не дает согласие на заключение договора аренды;
• есть другие основания, предусмотренные законом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если арендодатель не получил в 15-дневный срок заключение уполномоченного органа о разрешении или отказе от оформления договора аренды, заключение договора аренды считается согласованным (ч. 3 ст. 9 Закона об аренде госимущества). Судебная практика свидетельствует о том, что на эти нормы ссылаются несостоявшиеся арендаторы, которые оспаривают в судебном порядке отказ от заключения договора аренды. Право лица на судебное обжалование отказа в заключении договора аренды, а также неполучении ответа в установленный срок прямо предусмотрено ч. 8 ст. 9 Закона об аренде госимущества.

Поэтому бюджетному учреждению важно располагать документами, подтверждающими факт направления материалов на согласование уполномоченному органу и получения от него в установленный срок ответа. Разумеется, важно направить в установленный срок такой отказ  несостоявшемуся арендатору.

ШАГ 4.  ОБЪЯВЛЕНИЯ ОПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ, НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

Арендодатель в течение 5 дней после согласования условий договора аренды с уполномоченным органом размещает в официальных печатных СМИ и на своем веб-сайте объявление о намерении передать имущество в аренду (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде  госимущества).

В нормативных документах не оговаривается, в каких именно СМИ следует размещать такое объявление. В то же время здесь можно применить аналогию с размещением объявлений о проведении конкурса на право аренды. В соответствии с п. 4 Порядка № 906 такое объявление публикуется:

• в части аренды недвижимого имущества площадью 100 м2 и больше  — в газете «Відомості приватизації» и по решению арендодателя в других изданиях;
• в других случаях —  в газете «Відомості приватизації» и/или в республиканских АР Крым, областных, городских (в Киеве и Севастополе) изданиях по месту расположения объектов аренды.  

Расходы по размещению объявления в СМИ после заключения договора аренды компенсирует арендатор. 

Не подаются объявления, и договор аренды заключается без проведения конкурса в таких случаях (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде  госимущества):

1) при аренде имущества на короткий срок (не больше 5 дней и без права продления срока действия договора аренды);

• при поступлении заявления от следующих лиц:
• бюджетного учреждения,
• музея;
• предприятия или общественной организации в сфере культуры и искусств (в том числе национального творческого союза или его члена под творческие мастерские);
• религиозной организации для обеспечения проведения религиозных обрядов и церемоний;
• общественной организации ветеранов или инвалидов;
• реабилитационных учреждений для инвалидов и детей-инвалидов;
• государственных и коммунальных специализированных предприятий, учреждений и заведений социального обслуживания, которые предоставляют социальные услуги в соответствии с Законом Украины «О социальных услугах»;
• Пенсионного фонда Украины и его органов;
• государственных издательств и предприятий книгораспространения, отечественных издательств и предприятий книгораспространения, которые обеспечивают подготовку, выпуск и (или) распространение не менее чем 50 % книжной продукции государственным языком (за исключением изданий рекламного и эротического характера);
• дипломатического представительства или кон-сульского учреждения иностранного государства, представительства международной межправительственной организации в Украине.

Кроме того, заключение договора аренды с субъектами избирательного процесса с целью проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) во время и на период избирательной кампании осуществляется без проведения конкурса в порядке очередности поступления соответствующих заявлений к арендодателю.

Перед проведением конкурса арендодатель проводит независимую оценку объекта аренды. В нормативных актах не оговаривается, в какой именно срок должна быть проведена такая оценка. Однако здесь действуют общие ограничения: такую оценку необходимо иметь 
в наличии до проведения конкурса, поскольку от стоимости имущества зависит сумма арендной платы.

Это соответствует положениям ст. 11 Закона об аренде госимущества и п. 2 Методики № 629, предусматривающим, чтооценка обязательно проводится перед заключением договора аренды и перед продолжением (возобновлением) договора аренды в случае, когда на момент продления действия такого договора последняя оценка объекта аренды была проведена более чем 3 года тому назад.

Оценка проводится независимым оценщиком, при этом заключение о стоимости имущества утверждается органом, уполномоченным управлять имуществом арендодателя, при наличии положительного общего заключения рецензента о соответствии отчета об оценке требованиям нормативно правовых актов по вопросам проведения оценки (абз. 3 п. 19 Методики № 629).

Согласно абз. 3 п. 2 Методики № 629 услуги по проведению независимой оценки объекта аренды оплачивает арендатор. Однако на момент проведения оценки арендатора, как такового, еще нет (договор еще не заключен). Поэтому одним из условий конкурса на право аренды является условие о компенсации победителем конкурса расходов, связанных с проведением независимой оценки объекта аренды (п. 5 Порядка № 906). То есть такие расходы компенсируются после заключения договора аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Результаты независимой оценки действуют в течение 6 месяцев с даты оценки, если другой срок не предусмотрен в отчете относительно независимой оценки (абз. 4 п. 2 Методики № 629). Поэтому арендодателю не имеет смысла проводить оценку объекта аренды до получения согласия от уполномоченного органа на заключение договора аренды.

ШАГИ 5 И 6.  ПРИЕМ ЗАЯВЛЕНИЙ И ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ

В течение 10 рабочих дней после размещения объявления в СМИ о намерении передачи в аренду объекта недвижимости арендодатель принимает заявления об аренде соответствующего имущества (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде  госимущества).

В течение 3 рабочих дней по окончании срока принятия заявлений арендодатель своим приказом принимает решение по результатам изучения спроса на объект аренды.

В случае подачи только одного заявления конкурс на право аренды не проводится, и договор аренды заключается с заявителем. В случае поступления двух и более заявлений арендодатель объявляет конкурс на право аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В судебной практике встречаются иски, в которых несостоявшиеся арендаторы пытаются признать заключенные без проведения конкурса договоры аренды госнедвижимости не действительными, аргументируя это, в частности, неподачей соответствующего объявления в СМИ.

Во избежание подобных проблем рекомендуем иметь документы, подтверждающие факт публикации такого объявления в СМИ, а также документы, свидетельствующие о том, что по итогам размещенного объявления было получено заявление только от одного арендатора (приказ руководителя о принятии решения по результатам изучения спроса на объект аренды).

ШАГ 7.  АРЕНДОДАТЕЛЬ РАЗМЕЩАЕТ ОБЪЯВЛЕНИЕ В СМИ ОПРОВЕДЕНИИ КОНКУРСА НА ПРАВО АРЕНДЫ

В соответствии с п. 4 Порядка № 906 объявление о проведении конкурса публикуется не позже чем за 20 календарных дней до даты проведения конкурса в таких СМИ:

• в части аренды недвижимого имущества площадью 100 м2 и больше — в газете «Відомості приватизації» и по решению арендодателя в других изданиях. Несмотря на нечеткость формулировки данной нормы, практика свидетельствует о том, что арендодатель не располагает в данном случае выбором, то есть он должен в обязательном порядке подать объявление в газету «Відомості приватизації» и дополнительно по собственному решению в какое-либо иное издание;
• в других случаях — в газете «Відомості приватизації» и/или в республиканских (АР Крым), областных, городских (в Киеве и Севастополе) изданиях по месту расположения объектов аренды.  

Объявление должно содержать такие сведения (п. 4 Порядка № 906):

1) информацию об объекте (название, местонахож­дение и др.);

2) условия конкурса;

3) дату, время и место проведения конкурса;

4) конечный срок принятия предложений от претендентов (не более чем 3 рабочих дня до даты проведения конкурса);

5) перечень документов, которые подаются претендентами для участия в конкурсе.

При этом арендодатель письменно уведомляет лиц, которые во время изучения спроса проявили заинтересованность в аренде объекта, о проведении конкурса и необходимости представления письменных предложений в соответствии с объявлением о конкурсе.

Кроме того, арендодатель обязан в 3-дневный срок после опубликования объявления о конкурсе заказным письмом уведомить об условиях конкурса орган, уполномоченный управлять имуществом, в ситуации, когда последний в течение установленного законодательством срока не предоставил заключения (предложений) относительно условий аренды.

ШАГ 8.  УТВЕРЖДЕНИЕ СПИСКА КОНКУРСАНТОВ

Список конкурсантов утверждается комиссией по проведению конкурса, в состав которой входят представители арендодателя, органа, уполномоченного управлять соответствующим госимуществом, а в случае рассмотрения вопросов защиты окружающей природной среды соблюдения условий надлежащего содержания объектов социально-культурного назначения — также органа местного самоуправления по месту расположения объекта.

В случае неподачи органом, уполномоченным управлять госимуществом, предложения относительно кандидатуры своего представителя в состав комиссии, она создается без представителя такого органа, о чем арендодатель в течение 3 рабочих дней после создания комиссии информирует этот орган заказным письмом с уведомлением о вручении и предлагает в трехдневный срок подать предложения относительно включения в состав комиссии кандидатуры от данного органа.

Комиссия создается в количестве от 5 до 7 лиц. Состав комиссии утверждается приказом арендодателя.

Для участия в конкурсе претендент подает на рассмотрение комиссии такие документы (п. 7 Порядка № 906):

1) заявление об участии в конкурсе и документы, указанные в объявлении о конкурсе. Если претендент уже подавал заявление об аренде, которое стало основанием для объявления конкурса, после объявления конкурса он подает новые предложения в соответствии с условиями конкурса;

2) предложения относительно выполнения условий конкурса, кроме размера арендной платы, предложение относительно которого вносится участником конкурса в день проведения конкурса;

3) информацию о средствах связи с претендентом;

4) сведения о претенденте:

• для юрлица: документы, удостоверяющие полномочия представителя юрлица; удостоверенные нотариусом копии учредительных документов;  надлежаще заверенную копию отчета о финансовых результатах претендента с учетом дебиторской и кредиторской задолженностей за последний год; справку от претендента о том, что относительно него не возбуждено дело о банкротстве;
• для физлица: копию документа, удостоверяющего лицо, или оформленную доверенность;  надлежаще заверенную надлежаще копию выписки или извлечения из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей; надлежаще заверенную копию декларации о доходах или отчета субъекта малого предпринимательства — физичес­кого лица — плательщика единого налога).

Документы (кроме предложения относительно размера арендной платы) подаются в подразделение арендодателя, которое в соответствии со своими функциями осуществляет регистрацию входящей корреспонденции, в конвертах с надписью «На конкурс» с отпечатком печати претендента. Эти конверты передаются главе комиссии перед ее очередным заседанием, во время которого они распечатываются.

Поданные претендентами документы рассматриваются на заседаниях комиссии с целью формирования списка участников конкурса. Список утверждается приказом арендодателя и в течение одного рабочего дняпосле его утверждения арендодатель извещает участников конкурса с использованием выбранных ними средств связи об их допуске или недопуске (с указанием оснований) к представлению конкурсных предложений относительно арендной платы.

Если условиям конкурса соответствует предложение только одного претендента, аукцион по определению размера арендной платы не проводится и с таким претендентом заключается договор аренды. Конкурс считается не состоявшимся, о чем арендодателем издается соответствующий приказ, в  таких случаях (п. 18 Порядка № 906):

1) неподачи заявлений об участии в конкурсе;

2) отсутствии предложений, соответствующих условиям конкурса;

3) уничтожении объекта аренды или существенного изменения его физического состояния.

В случае признания конкурса несостоявшимся арендодатель может повторно объявить конкурс по передаче в аренду того же имущества, если после изучения спроса обнаружены потенциальные аренда­торы.

ШАГИ 9 И 10. ПРОВЕДЕНИЕ КОНКУРСА ИУТВЕРЖДЕНИЕ ПРОТОКОЛА

В течение 7 рабочих дней после утверждения арендодателем списка участников, допущенных к участию в конкурсе, комиссия проводит открытое заседание при участии участников конкурса (их уполномочен-ных лиц).

Конкурс проводится с использованием открытости предложения размера арендной платы по принципу аукциона.

По окончании заседания комиссии, на котором был определен победитель конкурса, составляется протокол, в котором указываются:

• сведения об участниках;
• стартовая арендная плата;
• предложения участников (прилагаются подписанные бланки с предложениями);
• результаты конкурса.

Протокол не позже следующего рабочего дня пос-ле проведения заседания подписывается всеми членами комиссии, которые принимали участие в заседании, и победителем конкурса.

В течение 3 рабочих дней после подписания протокола он утверждается приказом арендодателя.

Арендодатель в течение 3 рабочих дней после утверждения результатов конкурса в письменном виде уведомляет о результатах конкурса всех участников и публикует их в изданиях, в которых было напечатано объявление о конкурсе.

Кроме того, арендодатель направляет копии проекта договора и других материалов органам, уполномоченным управлять госимуществом, в 5-дневный срок после даты утверждения результатов конкурса.

ШАГИ  11 И 12. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Арендодатель в течение 15 дней после утверждения результатов конкурса направляет заказным письмом или вручает под расписку лично победителю конкурса (уполномоченному им лицу) проект договора аренды.

Победитель конкурса или уполномоченное им лицо после получения проекта договора в течение 5 рабочих дней лично возвращает арендодателю подписанный проект договора аренды.

В случае отказа победителя конкурса от заключения договора аренды или нарушения им срока его подписания комиссия при условии поступления от других участников конкурса в определенный в объявлении о конкурсе срок предложений, которые соответствуют условиям конкурса, отменяет ранее принятое решение об определении победителя конкурса, исключает лицо, которое нарушило требование Порядка № 906, из числа участников конкурса и определяет время и место проведения дополнительного заседания комиссии.

После подписания проекта договора аренды  заключается договор аренды. Договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текс­та договора (ч. 1 ст. 12 Закона об аренде госимущества) и оформляется по Типовой форме.

Срок договора аренды определяется по согласованию сторон, но не может быть меньше чем 5 лет, если арендатор не предлагает меньший срок (ч. 1 ст. 17 Закона об аренде госимущества).

При заключении договора аренды на срок более 3 лет он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Одновременно с нотариальным удостоверением осуществляется госрегистрация права пользования недвижимым  имуществом  (ч. 1 ст. 794 ГКУ,  ч. 9 ст. 15 Закона о госрегистрации). Согласно ч. 1 ст. 210 ГКУ договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их госрегистрации.

Оплату услуг по нотариальному удостоверению осуществляет арендатор. Такое удостоверение дает определенные преимущества арендодателю: в частности, он может без особых проблем взыскать арендную плату в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (ч. 6 ст. 19 Закона об аренде госимущества).

Арендодатель в 5-дневный срок после заключения договора аренды уведомляет об этом уполномоченный орган, управляющий госимуществом (ч. 1 ст. 12 Закона об аренде госимущества).

В следующей публикации мы расскажем о том, на какие особенности следует обратить внимание при заключении Типового договора с учетом практики проведения ревизий органов фининспекции. Остановимся и на особенностях налогового и бухгалтерского учета бюджетной организации-арендодателя по таким договорам.