Переведення приміщень із житлового фонду в нежитловий і навпаки

Однією з важливих умов для ведення бізнесу підприємцем або юридичною особою є наявність приміщення для такої діяльності. Проблема в тому, що зводити новий магазин, офіс чи кафе не завжди фінансово вигідно. Та й вільної земельної площі у сучасних містах, особливо в центральних частинах, обмаль. Крім того, не завжди можна придбати приміщення необхідного цільового призначення в потрібному районі. Альтернативою є розміщення власного закладу на першому поверсі житлового будинку, перетворивши на нього квартиру. Та й взагалі, може існувати безліч ситуацій, коли необхідно перевести житлове приміщення в нежитлове, а також навпаки. Про це розповів юрист Шепетівського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Євген Бондар.

Загалом, державні будівельні норми визначають житлове приміщення як опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання. А нежитловим приміщеннмя є приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до структури житлового фонду.

Законодавчою основою для переведення житлових приміщень в нежитлові є стаття 8 Житлового кодексу, яка хоч і стверджує, що такі дії, як правило, не допускаються, та  дозволяє винятки з цього правила за рішенням відповідної місцевої ради.

Загалом, багато питань житлового права потребують врегулювання і певного реформування, адже навіть чинний Житловий кодекс було прийнято ще у 1982 році. Зокрема залишається невизначеним на законодавчому рівні й порядок переведення житлового фонду у нежитловий. Таку прогалину в правовому регулюванні цього питання заповнили місцеві ради, оскільки саме за їх рішенням відбувається відповідне переведення.

Житлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок чи його частина можуть бути переведені із житлового в нежитловий фонд, якщо вони:

• визнанні у встановленому законодавством порядку непридатними для проживання;
• власники змінюють їх функціональне призначення.

Детальніше розглянемо питання саме на прикладі другого випадку, зробивши, у разі потреби, певні ремарки.

Отже, якщо зупинитися на умовах, яким мають відповідати житлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок, стосовно яких вирішується питання щодо переведення в нежитловий фонд, то в положеннях, прийнятих місцевими радами, вони дещо відрізняються. Проте в кожному, майже без винятку, проаналізованому положенні (для цього були обрані відповідні акти місцевих рад селища Понінка, міст Волочиська, Сновська,  Львова та Києва) це:

• облаштування пандусу для маломобільних верств населення та окремого входу і евакуаційного виходу, які ізольовані від житлової частини будинку;
• житлове приміщення має бути розташоване безпосередньо на першому поверсі. В більшості положень це стосується і житла на цокольних поверхах. Деякі місцеві ради дозволяють переведення кватири, розташованої також на другому поверсі, проте роблять примітку, що розташовані під нею приміщення теж повинні мати статус нежитлових. А ось у місті Києві переобладнати приміщення  під майстерню або студію творчої спілки можна і на третьому поверсі, але не вище.

Інколи зустрічається вимога про те, що житловий будинок, в якому розташоване приміщення, не повинен бути визнаний аварійним чи ветхим та належати до об’єктів культурної спадщини, власник та його сім’я мають бути забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством, а також  зареєстровані особи повинні бути зняті з реєстрації місця проживання за даною адресою.

Унеможливить переведення перебування об’єкта у заставі чи під арештом.

У разі коли співвласниками приміщень є діти або недієздатні особи, переведення житлових будинків та квартир у нежитлові приміщення здійснюється відповідно до закону за згодою органів опіки та піклування.

Існує ряд обмежень щодо об’єктів, що будуть розміщені у переведеному у нежитлове приміщенні.

У більшості випадків не допускається розміщення у такому об’єкті:

• виробництва промислового характеру;
• підприємств громадського харчування з більшою, ніж визначена, кількістю посадкових місць. До прикладу, зустрічаються положення, де їхня гранична кількість зазначена як 25, в інших це 50 місць тощо.
• розважальних закладів (казино, залів гральних автоматів та інших розважальних закладів);
• громадських туалетів;
• пунктів приймання склотари;
• магазинів з загальною площею, що перевищує встановлену. Це може бути 300, 1000 квадратних метрів, або інша межа, залежно від рішення місцевої ради;
• спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднень території та повітря, шкідливого впливу на мешканців;
• підприємств побутового обслуговування, на виробництві яких застосовуються легкозаймисті і вибухонебезпечні речовини.

Не можна розміщувати у приміщенні, стосовно якого приймається рішення про переведення, похоронні бюро. А от стосовно їхніх офісів заборона відсутня.

Державні будівельні норми забороняють також розміщення в житлових переобладнаних на нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках виробничих приміщень, певних типів лікарських кабінетів та лабораторій, перукарень і майстерень з ремонту годинників площею понад 100 квадратних метри, лазень, саун, пралень(крім самообслуговування) і хімчисток, а також автоматизованих телефонних станцій площею більше 100 квадратних метрів. Деякі порядки, прийняті місцевими радами, також дублюють ці норми. Хоча не передбачення їх органами місцевого самоврядування в своїх актах не відміняє обов’язковості таких положень.

Для уточнення того, які вимоги і обмеження щодо приміщень діють саме у Вашому населеному пункті, раджу звернутися до відповідної міської, селищної чи сільської ради із запитом про надання публічної інформації, а саме копії порядку переведення житлових будинків і приміщень у нежитлові, затвердженого рішенням сесії. Отримати їх також можна через центри надання адміністративних послуг або знайти на сайті місцевої ради, як правило у вкладці «Рішення сесії». Щоправда, на інтернет ресурсах рад знайти їх вдається не завжди.

Отже, якщо Ви є власником житлового  приміщення або будинку та бажаєте перевести його у нежитлове, Вам потрібно одержати технічний висновок ліцензованої проектної організації про стан існуючих будівельних конструкцій, інженерних мереж та можливості їх подальшої експлуатації із зміною цільового використання, з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкту невиробничої сфери.

Далі зверніться до місцевої ради із заявою, додавши до неї наступні документи:

• для фізичної особи: копії особистого паспорту та ідентифікаційного коду.
• для юридичної особи: нотаріально завірені копії установчих документів;
• копії документу, яка підтверджує право власності на житлове приміщення, житловий будинок та технічного паспорту на нього;
• висновок щодо реконструкції житлового будинку, приміщення (квартири), виготовлені ліцензованою організацією, про який я зазначив вище.
• довідка про відсутність зареєстрованих осіб;
• згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, у разі його створення;
• якщо приміщення розміщені у багатоквартирному будинку – письмову згоду власників суміжних квартир чи приміщень, тобто на поверсі, а також вище та нижче на один поверх.

В деяких населених пунктах додатково вимагають: копію укладеного договору на збір та вивіз будівельного сміття, довідку про склад сім’ї власника тощо, фото об’єкту.

Коли це необхідно, тобто у разі визнання у встановленому законодавством порядку житлових будинків, приміщень (квартир) непридатними для проживання, подається копія документа, який підтверджує непридатність житлового будинку, приміщення для проживання.

Знов ж таки, у Вашій конкретній ситуації точний перелік документів передбачений положенням, затвердженим органом місцевого самоврядування Вашого населеного пункту.

Необхідні документи замість власника може подати уповноважена ним особа за дорученням (з доданням належно завіреної копії доручення).

Після подання заяви та всіх необхідних документів вони направляються на розгляд виконавчих органів ради, які можуть виносити пропозиції щодо переведення житлового приміщення у нежитлові після проведення реконструкції приміщення, про що складається відповідний протокол.

В деяких положеннях передбачено, що заявник надає гарантійний лист в якому зазначає, що він зобов’язаний виконати роботи на об’єкті згідно з узгодженою частиною предпроектних пропозицій.

Власник нежитлового приміщення після отримання дозволу виконавчого органу ради розробляє проектну документацію і затверджує її в установленому порядку та отримує дозвіл (декларацію) на реконструкцію для переведення житлових приміщень, житлових будинків до нежитлового фонду.

Після закінчення робіт замовник вводить об’єкт в експлуатацію подавши на реєстрацію декларацію про готовність об’єкту до експлуатації. Відповідно після прийняття в експлуатацію об’єкту потрібно зареєструвати право власності на нерухоме майно за новим призначенням в порядку, встановленому чинним законодавством.

Якщо поглянути на особливості окремих положень, то ними передбачено також сплата до місцевого бюджету пайового внеску на розвиток інфраструктури.

Проте орган місцевого самоврядування може відмови надати дозвіл на переведення житлових  приміщень у нежитлові.

Зокрема у разі виявлення недостовірних відомостей у документах, поданих заявником або якщо подано неповний комплект таких документів, якщо буде виявлено недотримання інших вимог, передбачених порядком або законом.

Відмовити також можуть, якщо об’єкт реконструкції не відповідає будівельним, функціональним, санітарним, протипожежним нормам, концепції забудови міста, виявлено недостовірні наміри заявника або якщо є вмотивовані скарги від мешканців будинку або міста.

В усіх цих випадках заявнику надається  мотивоване рішення про відмову.

Щодо переведення нежитлового приміщення у житлове, то тут ситуація багато у чому аналогічна. Порядок таких дій також не знайшов свого відображення в законодавстві та врегульований положеннями, прийнятими органами місцевого самоврядування. Деякими місцевими радами прийняті єдині положення, один розділ якого регулює переведення нежитлових приміщень у житлові, а інший – навпаки. В певних населених пунктах для цього прийнято два окремі положення.

Переведення нежитлових будинків, приміщень у житлові допускається у випадку дотримання санітарних, технічних та інших норм чинного законодавства.  Зокрема, приміщення має відповідати вимогам законодавства до житлових об’єктів, встановленими ДБН В. 2.2-15-2005. Це, наприклад, вимоги щодо висоти та площі приміщення та окремих його частин, будівельних матеріалів, комунікацій, вентиляції тощо.

Перелік документів, які необхідно подати до виконавчого органу місцевої ради, повністю аналогічний попередній ситуації, за винятком довідки про зареєстрованих осіб і змісту поданої заяви.

Та й сам порядок дій заявника і розгляду його звернення аналогічний: звернення для отримання висновку до спеціалізованого підприємства, що має відповідну ліцензію, подача документів до органу місцевого самоврядування, їх розгляд, надання дозволу на переведення, одержання відповідного дозволу на будівельні роботи, прийняття в експлуатацію закінченого об’єкту, реєстрація права власності на нерухоме майно за новим призначенням.

Причини відмови в наданні дозволу на переведення нежитлового приміщення на житлове теж збігаються з тими, що передбачені для зворотного переведення.

Отже, питання порядку переведення житлових приміщень в нежитлові і навпаки законодавчо неврегульовані, натомість знайшли своє відображення в актах органів місцевого самоврядування. Тому у разі, коли Ви плануєте відповідні дії – орієнтуйтеся на порядок, прийнятий сільською, селищною чи міською радою, повноваження якої поширюється на Ваш населений пункт. Також не забувайте про державні будівельні норми, якими визначені вимоги до житлових та нежитлових приміщень.

За матеріалами Координаційний центр з надання правової допомоги