Статті

П

Про оренду в умовах карантину

«Бюджетна установа надає в оренду приміщення. Чи повинні ми нараховувати орендну плату під час карантину, якщо орендар у період карантину не працює?». Таке запитання наразі є дуже актуальним та одним з найбільш болючих як для орендодавців, так і для орендарів. Тож познайомимося з орендними відносинами в умовах карантину ближче.

23 квітня, 2020
Тема:

Статтю взято з газети "Новий бюджетний облік" № 4/2020

Тетяна Кондратенкоюрист газети

Звільнення від орендної плати: право чи обов’язок? Законом № 540 до ЦКУ були внесені зміни, згідно з якими на період карантину, запровадженого постановою № 211, наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Тобто Закон № 540 не створив додаткових юридичних підстав для звільнення орендаря від плати за користування майном у період дії карантинних заходів. Це лише так звана підказка від законодавця, де можна знайти вихід із ситуації.

Зауважимо, що в проєкті Закону № 5401 норма щодо орендної плати звучала інакше: на період карантину, спричиненого коронавірусом, наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Проте опублікована редакція відповідного закону змінила формулювання зі «звільняється» на «може бути звільнений». Таким чином, ви вже зрозуміли, що орендодавець не зобов’язаний звільняти орендарів від орендної плати на час карантину, а лише має таке право. Тож карантин не звільняє автоматично орендарів від сплати орендних платежів.

Закон № 540 повністю віддає це питання на розсуд сторін договору оренди. Питання орендної плати необхідно вирішувати за домовленістю сторін. Можливі декілька варіантів його вирішення, а який з них застосувати — це лише ваш вибір.

Варіант 1: повністю звільняємо від орендної плати Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Згідно з ч. 1 ст. 762 ЦКУ за користування майном з наймача справляють плату, розмір якої встановлюється договором найму. Проте, як завжди, є винятки. Зокрема, звернемося до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Нею встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦКУ та звільнення орендаря від плати за користування орендованим майном визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що він не використовував або не міг використати майно. Тобто в нього не має бути ні фізичної, ні теоретичної можливості використовувати орендоване майно (бути допущеним до приміщення, перебувати в ньому, зберігати в приміщенні речі тощо). Такі висновки містяться в постановах ВСУ від 13.08.2019 р. у справі № 914/70/182 та від 08.05.2018 р. у справі № 910/7495/163. Таким чином, судова практика йде тим шляхом, що повне звільнення від сплати орендної плати підлягає застосуванню в тому разі, коли орендар взагалі не використовує орендоване приміщення, тобто навіть не зберігає в ньому свої речі.

Проте, безумовно, якщо все-таки установа піде на поступки орендарю та звільнить його від сплати орендної плати на певний строк, незважаючи на те, що користуватися орендованим приміщенням він може, то це в жодному разі не буде порушенням, адже свободи договору ніхто не скасовував.

З’ясуймо, кого можна звільнити від орендних платежів. Такий варіант, звичайно, найбільш обґрунтовано застосовувати до тих суб’єктів господарювання, діяльність яких повністю заборонена. І тут необхідно згадати про постанову № 211, відповідно до якої заборонено роботу суб’єктів господарювання, які передбачають приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного й побутового обслуговування населення. Отже, вважаємо, що саме такі суб’єкти господарювання і підпадають під дію ч. 6 ст. 762 ЦКУ щодо звільнення від сплати оренди на весь період повної неможливості користуватися орендованим майном.

Але зауважимо, що водночас є деякі винятки з наведеного нами переліку заборон, наприклад: торгівля продуктами харчування, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, ветеринарними препаратами, кормами, провадження банківської та страхової діяльності, а також медичної практики, ветеринарної практики, діяльності з надання послуг громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень тощо.

ВАЖЛИВО! На підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ від орендної плати орендар звільняється лише на час, коли неможливо було користуватися майном, а не на весь період карантину. При цьому пам’ятаємо, що спочатку діяльність деяких суб’єктів господарювання була заборонена (наприклад, торгівля ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням і садивним матеріалом), а потім дозволена відповідно до постанови № 239.

Підкреслимо, що ч. 6 ст. 762 ЦКУ врегульовує безпосередньо плату за користування майном і не стосується інших платежів, пов’язаних із приміщенням, наданим в оренду. Тож якщо установа вирішить звільнити орендаря від сплати орендної плати, то це в жодному разі не означає, що він не повинен сплатити вам платежі, пов’язані з утриманням майна, наприклад оплатити комунальні послуги або охорону.

У будь-якому разі ми не радимо покладатися лише на усні домовленості. Домовленість про звільнення від орендної плати найкраще задокументувати письмово, наприклад, у формі додаткової угоди до договору оренди або внісши відповідні зміни до самого договору.

Варіант 2: зменшуємо розмір орендної плати Згідно з ч. 4 ст. 762 ЦКУ орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користуватися майном істотно зменшилася або відповідно до ч. 2 ст. 286 ГКУ змінилися передбачені договором умови господарювання.

Такий вихід із ситуації також можна застосувати в умовах карантину, і він, на нашу думку, є найбільш прийнятним як для орендаря, так і для орендодавця. Однак зверніть увагу, що зменшення розміру орендної плати є правом орендодавця, але аж ніяк не його обов’язком. Розмір самої орендної знижки визначають під час переговорів.

Проте! Розмір орендної плати за користування комунальним майном може бути зменшено рішенням органу місцевого самоврядування. Наприклад, Київрада надала орендарям комунального майна знижку 50 % до 31 липня. Окрім того, якщо об’єкт оренди не використовують взагалі через обмежувальні заходи, пов’язані із запобіганням поширенню Covid-19, то орендарі комунального майна звільняються від оплати за договорами оренди на цей період.

Варіант 3: орендна плата залишається незмінною Як відомо, не всі види господарської діяльності обмежені урядом. Ні для кого не секрет, що, наприклад, аптеки зараз навпаки працюють на ще більшу потужність, ніж до карантину. Тож якщо орендарем є, приміром, суб’єкт господарювання, який здійснює торгівлю лікарськими засобами, то, можливо, в такому разі немає гострої потреби зменшувати йому розмір орендної плати або взагалі звільняти від платежів. Проте кожну ситуацію необхідно розглядати окремо, тож вирішувати тільки вам як орендодавцю.

Варіант 4: змінюємо строк сплати орендної плати Відповідно до ч. 5 ст. 762 ЦКУ плату за користування майном вносять щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, якщо в договорі оренди була встановлена сплата орендних платежів щомісяця, то можна змінити це положення і визначити, наприклад, щоквартальну плату.

Варіант 5: розриваємо договір оренди Якщо стосовно жодного з наведених нами вище варіантів ви не дійшли згоди зі своїм орендодавцем, то в такому разі варто звернутися до механізму розірвання договору, що допускається лише за згодою сторінякщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦКУ).

Відповідно до ст. 188 ГКУ сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати його, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у 20-денний строк повідомляє другу сторону про результати розгляду цієї пропозиції. Якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або якщо не одержано відповіді в установлений строк, з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч. 4 ст. 188 ГКУ).

Майте на увазі, що якщо договір розривають у судовому порядку, то зобов’язання припиняється з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну або розірвання договору.

Але законом чи самим договором може бути встановлена можливість односторонньо відмовитися від договору.

Наприклад, для договору оренди на невизначений строк установлено, що кожна зі сторін договору може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦКУ). Така можливість може бути передбачена і в договорі оренди на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦКУ орендодавець має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців поспіль.

Також зауважимо, що ст. 652 ЦКУ містить спеціальну підставу для розірвання договору за згодою сторін — істотна зміна обставин. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, він може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання (ч. 1 ст. 652 ЦКУ).

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договору або уклали б його на інших умовах (ч. 1 ст. 652 ЦКУ).

Якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору, то він може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони (ч. 2 ст. 652 ЦКУ).

Як ви вже зрозуміли з матеріалу, головним у вирішенні орендно-карантинного питання є мистецтво ведення переговорів. Тож бажаємо вам мудрості, порозуміння та якнайшвидше дійти згоди!

Календар бухгал­тера
Сьогодні

Звіт про товарооборот торгової мережі за травень 2020 року (форма № 1-торг (місячна))

Звіт про обсяг оптового товарообороту за травень 2020 року (форма № 1-опт (місячна))

09.06.20

Звіт з праці за травень 2020 року (форма № 1-ПВ (місячна))

Звіт про обсяги виробництва та реалізації спирту (форма № 1-РС) за травень 2020 року

Звіт про обсяги виробництва та реалізації алкогольних напоїв (форма № 2-РС) за травень 2020 року

Звіт про обсяги виробництва та реалізації тютюнових виробів (форма № 3-РС) за травень 2020 року

Вверх
Закрыть
Замовити зворотній дзвінок
Буде виконано оформлення передплати на обране видання
Телефон
Оформити
Повернутися
Закрыть
Вибачте, на обраний вами період передплата не здійснюється. Для того щоб задати своє питання телефонуйте на наші контактні телефони або скористайтеся формою зворотного зв'язку