Особливості оформлення договору оренди (найму) житла

Жоден закон чи підзаконний акт не зобов’язує особу наймати ріелтора для того, щоб орендувати житло. Людина може самостійно знайти собі квартиру і без посередників підписати договір оренди з власником.

Але користуючись послугами ріелтора, ви частково знімаєте з себе обов’язки щодо перевірки квартири. Як правило, перевіркою квартири, а також всіх необхідних документів займаються ріелтори, але потенційному орендарю бажано уточнити у найнятого посередника, чи входить до переліку його послуг перевірка правовстановлюючих документів на квартиру.

Професійні посередники ринку нерухомості в Україні не ліцензуються, їх діяльність досі не регламентована законом. У кожному місті працюють десятки агентств нерухомості, в яких усі бажаючі можуть найняти ріелтора для будь-яких допустимих законом операцій з житлом.

Перевірка правовстановлюючих документів на квартиру – це один з найважливіших етапів в процесі оренди житла, оскільки якщо таких документів немає, або власник відмовляється їх показувати, або ж їхня справжність викликає сумнів, то немає сенсу співпрацювати з таким власником.

В першу чергу необхідно попросити у орендодавця такі документи:

1. Договір купівлі-продажу квартири, або інший документ, що підтверджує право власності власника на квартиру (договір дарування, заповіт і т.д.) – всі ці документи повинні бути нотаріально завірені та оформлені на нотаріальному бланку. Якщо підписи сторін на таких документах не були належним чином завірені, то такий договір є недійсним. У договорі має бути зазначена точна адреса квартири, тобто її номер, номер будинку, в якому вона розташована, вулиця і населений пункт, а також загальна площа об’єкта нерухомості. Також завдяки договору купівлі-продажу квартири, ви можете дізнатися про число власників. Якщо власників квартири кілька, то з ними теж необхідно укладати договір оренди, оскільки якщо ви укладете договір оренди тільки з одним із власників, то це може бути підставою для розірвання договору оренди з усіма юридичними наслідками.
2. Витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно – така виписка (витяг) є підтвердженням того, що квартира належить орендодавцю, і його дані були внесені до державного реєстру.
3. Документи, що підтверджують повноваження представника орендодавця – якщо від імені орендодавця діє його представник, то необхідно перевірити документи, які наділяють його відповідними повноваженнями. Як правило, таким документом є довіреність.
4. Перевірка власника квартири на наявність боргів – ця дія не є обов’язковою, але для перестраховки на майбутнє – не буде зайвою. Дізнавшись більше про орендодавця, ви можете уберегти себе від проблем, оскільки власник квартири може бути боржником і його майно (включаючи орендовану квартиру) може бути під арештом. Перевірити чи є людина в реєстрі боржників і чи відкрито проти неї виконавче провадження можна на сайті Мін’юсту.
5. Інші документи, пов’язані з квартирою – таким документом, наприклад, може бути технічний паспорт.

Щоб укласти договір оренди квартири, слід знати, що згідно зі ст. 811 Цивільного кодексу України (далі –ЦКУ) договір оренди укладається у письмовій формі. Адже в  майбутньому письмовий договір оренди квартири допоможе врегулювати можливі суперечки сторін чи розбіжності. При оренді квартири на термін більше 3 років, договір повинен бути обов’язково нотаріально завірений (ст. 793 ЦКУ).

У договорі необхідно вказати ідентифікаційні дані сторін. Для фізичних осіб (в тому числі і ФОП) це:

• Прізвище, ім’я, по батькові;
• ідентифікаційний номер платника податків;
• серія та номер паспорта громадянина України, або іншого документа, що встановлює особу (вид на проживання, посвідчення біженця і т.д.) в разі якщо одна зі сторін іноземець;
• адреса реєстрації, і / або проживання сторін;
• номер банківського рахунку.

Для юридичних осіб:

• повна назва компанії;
• код ЄДРПОУ;
• прізвище, ім’я, по батькові директора / представника компанії і на підставі чого діє (статут / довіреність);
• юридична адреса;
• номер банківського рахунку.

Також в договорі повинен бути передбачений предмет договору. За договором оренди квартири одна сторона – власник квартири (орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (орендареві) квартиру для проживання в ній на певний строк за плату.

Наступним пунктом необхідно вказати точну адресу квартири, її площу, і реєстраційний номер об’єкта нерухомості. Ці дані допоможуть чітко ідентифікувати квартиру, яка орендується.

Також істотними умовами договору оренди житла є:

• порядок оплати орендованого житла;
• термін оренди;
• обов’язки сторін;
• реквізити сторін.

Договір оренди може в собі містити й інші умови, що не суперечать чинному законодавству України.

При укладанні договору оренди необхідно також скласти акт прийому-передачі квартири. У цьому документі сторони можуть зафіксувати, по-перше, сам факт того, що орендар заселився і почав проживати в квартирі, і по-друге, все дороге майно, передане орендарю. Також в акті можна зафіксувати показання лічильника на момент передачі квартири.

Такий документ підписується в двох ідентичних примірниках для кожного зі сторін.

Доходи, отримані від здачі в оренду житла, підлягають оподаткуванню. Оскільки такі доходи отримує орендодавець, то він і зобов’язаний сплачувати податки. Тобто, наймач не платить жодних податків при оренді житла.