«ПРОФЕСІЙНИЙ БУХГАЛТЕР»:
Воєнний стан та оренда: другий виклик долі

Передмова

«Чи можна не сплачувати орендну плату у зв’язку із воєнним станом?» — це запитання лунає дедалі частіше. Звісно, таке запитують орендарі, хоча вирішувати цю проблему все одно доведеться обом сторонам договору.

Зауважимо, що питання звільнення від орендної плати виникло не на порожньому місці. Подібний досвід Україна набула за часів карантину, коли на законодавчому (про це поговоримо далі) та місцевому рівнях були прийняті певні зміни. Так, приміром, Київська міська рада на кілька місяців зменшила на 50 % розмір орендної плати за користування комунальним майном у м. Київ, а в разі, якщо об’єкт оренди не використовувався через обмежувальні антиковідні заходи, орендарі комунального майна взагалі звільнялися від орендної плати. Водночас карантинні обмеження мали свої особливості залежно від виду господарської діяльності, який підпадав чи не підпадав під заборону/обмеження.

Що стосується воєнного стану, то тут ситуація, з одного боку, подібна до АТО 2, а з іншого боку, має свої особливості, з якими Україна стикнулася вперше.

Зауважимо, що впевненості та надії орендарям додає лист ТППУ 3від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1, опублікований на її сайті, що адресований «Всім кого це стосується». Цим листом ТППУ засвідчила як форс-мажорні обставини військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану з 05 год 30 хв 24.02.2022 р. строком на 30 діб відповідно до Указу № 64/22 4(наразі воєнний стан продовжено 5до 05 год 30 хв 25.04.2022 р.). ТППУ підтвердила, що зазначені обставини з 24.02.2022 р. до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Наведений лист ТППУ насправді є безпрецедентним засвідченням форс-мажорних обставин, водночас, на нашу думку, усім орендарям розраховувати лише на нього не варто, адже причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажором та неможливістю сплачувати орендну плату має бути доведений орендарем (ч. 1 ст. 617 ЦКУ та ч. 2 ст. 218 ГКУ). І до речі, у різних областях (містах) України ситуація може бути різною. З огляду на це вкрай важливим є визначення Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації (посилання на такий Перелік, що поки не прийнятий, містить, зокрема, п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (звільнення від плати за землю)). На нашу думку, вельми умовними територіальними орієнтирами на сьогодні є:

1) Перелік адміністративно-територіальних одиниць, на території яких платникам ЄСВ, які перебувають на обліку на відповідній території, може надаватися допомога в рамках Програми «єПідтримка», визначені розпорядженням КМУ 6(до них належать: Волинська, Дніпропетровська, Донецька, Житомирська, Запорізька, Київська області; м. Київ; Луганська, Миколаївська, Одеська, Сумська, Харківська, Херсонська, Чернігівська області). Водночас цей перелік формувався ще на початку березня, а заявки за цією програмою приймалися до 31.03.2022 р. включно, отже наразі ця програма виконана;

2) Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, затверджений наказом Мін’юсту України від 01.04.2022 р. № 1307/5 7. До таких територій віднесені: Донецька обл.; Запорізька обл.: Бердянський район, Василівський район, Мелітопольський район, Пологівський район; Луганська обл.; Миколаївська обл.: Баштанський район, Вознесенський район (крім смт Доманівка, Братське, міста Южноукраїнськ), Миколаївський район (крім міста Миколаїв); Харківська обл.: Богодухівський район (крім міст Валки, Богодухів, смт Краснокутськ), Ізюмський район, Куп’янський район, Харківський район (крім міста Мерефа, смт Нова Водолага, міста Харків), Чугуївський район (крім міста Зміїв); Херсонська обл.; Автономна Республіка Крим; місто Севастополь. Водночас цей перелік є «вузькоспеціалізованим», а території, що до нього первісно були внесені, вже зазнали змін (зміни внесено 11.04.2022 р., зокрема, із Переліку виключено Київську та Сумську обл.).

Отже, як бачимо, ситуація постійно змінюється, до того ж єдиного Переліку наразі все ще немає. Тож у підсумку до кожної ситуації має бути індивідуальний підхід.

Ну і головне щодо форс-мажору: настання форс-мажорних обставин звільняє зобов’язану сторону від відповідальності за невиконання зобов’язання (штрафу, пені тощо), але не від виконання основного зобов’язання, тобто від сплати орендної плати.

Законодавчі норми

Питання щодо оренди майна, яке перебуває у приватній власності фізичних та юридичних осіб, врегульоване нормами ЦКУ та ГКУ (питання оренди державного та комунального майна — окрема розмова, адже окрім загальних норм ЦКУ та ГКУ, вони врегульовані нормами спеціального законодавства).

Тож пригадаємо ключові норми законодавства і почнемо із форс-мажору.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 ЦКУ особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Майже аналогічну норму містить ч. 2 ст. 218 ГКУ. Згідно з цією нормою у разі, якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності 8.

Знов-таки повторимо думку про те, що універсальний лист ТППУ, яким військову агресію РФ визнано обставинами непереборної сили (форс-мажорними обставинами) не може бути єдиним доказом орендаря для звільнення від сплати орендної плати, особливо, якщо говорити про території, які бойові дії відносно оминули й господарська діяльність велась практично як у мирні часи. Щоб не бути голослівними, наведемо реальний приклад. Майстер манікюру переїхала із м. Харків до м. Львів, орендувала невеличке приміщення та продовжує надавати затребувані послуги. І от підходить строк оплати оренди, а орендар каже: «У нас у країні форс-мажор, тож заплачу, коли війна скінчиться», — і посилається на лист ТППУ. Як гадаєте, чи влаштує така позиція орендодавця? І взагалі, чи є така поведінка добросовісною, а такий підхід справедливим? Вважаємо, що ні. Звісно, якщо, приміром, частину місяця місто «жило» у звичайному режимі, а частину потерпало від бойових дій і, відповідно, орендоване приміщення не використовувалося, розмір оренди, на нашу думку, слід переглянути, і в такому разі посилання на воєнний стан є доречним.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Не вважаються форс-мажорними обставинами, зокрема, порушення зобов’язань контрагентами правопорушника, відсутність на ринку потрібних для виконання зобов’язання товарів, відсутність у боржника необхідних коштів (ч. 2 ст. 218 ГКУ, ч. 1 ст. 617 ЦКУ).

Водночас, окрім ст. 617 ЦКУ, є й інші інструменти, на які слід звернути увагу.

Нагадаємо, що орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч. 1 ст. 286 ГКУ). Отже, доречно згадати про можливість зменшення орендної плати.

Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди (ч. 2 ст. 286 ГКУ). Дещо інакше ця норма сформульована у ЦКУ. Вона передбачає право орендаря вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦКУ). Ключовим в цій ситуації є те, що орендар має право вимагати, тобто обов’язку зменшувати орендну плату в орендодавця немає, натомість орендар має довести істотне зменшення можливості користування майном.

Якщо згадати карантинну ситуацію, то за часів карантину «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ було доповнено п. 14, відповідно до якого з моменту встановлення карантину, введеного постановою КМУ і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони. Як бачимо, зазначена норма розрахована саме на карантинну ситуацію і застосувати її для реалій воєнного часу не вдасться. Звісно законодавець мав би бути послідовним та внести до ЦКУ відповідні воєнні зміни, але цього поки не відбулося. Водночас наголосимо, що право домовитися про зменшення орендної плати у сторін договору завжди є.

Окрім зменшення орендної плати, є також норма, яка передбачає звільнення орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які орендар не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ). З приводу її застосування КГС ВС 9у постанові від 27.08.2019 р. у справі № 914/2264/17, зокрема, роз’яснив таке:

• норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦКУ, визначає як підставу звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає;
• при цьому обставини, зазначені у ч. 6 ст. 762 ЦКУ, можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря;
• визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає;
• орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане ним і він не відповідає за ці обставини.

Отже, якщо ми візьмемо орендні відносини на території, де ведуться активні бойові дії (тимчасово окупованій території), коли між орендою та життям орендар обирає життя, ця норма мала б стати рятівною. Воєнний стан на всій території України як форс-мажорні обставини, за які орендар не відповідає, наразі підтверджені листом ТППУ. Це з одного боку. Але з іншого боку орендар має довести, що саме у зв’язку із воєнним станом він протягом певного періоду був позбавлений можливості бути допущеним до орендованого приміщення, знаходитись у ньому тощо (знову пригадаємо різні ситуації на Донецько-Луганському напрямку та, приміром, в областях Західної України). Такими доказами, на нашу думку, можуть бути повідомлення в ЗМІ, офіційна інформація від правоохоронних органів або Головного штабу ЗСУ (в тому числі інформація, відеозвернення, розміщені на сторінках у соцмережах (фейсбуці), у відповідних телеграм-каналах, SMS-інформування громадян) про постійні обстріли, пожежі, про небезпеку мін та вибухонебезпечних предметів 10, про організацію гуманітарних коридорів 11тощо. І хоча відповідно до норми ч. 6 ст. 762 ЦКУ «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає», вважаємо, що комунікація між сторонами договору обов’язкова. Отже, орендар, озброївшись листом ТППУ від 28.02.2022 р. та доказами неможливості використання орендованого майна, має звернутися до орендодавця із відповідною заявою.

Окрім цього, слід згадати і про припинення договірних відносин. Нагадаємо, що за загальним правилом одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 291 ГКУ). Водночас, відповідно до ч. 1 ст. 525 ЦКУ одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, згідно зі ст. 763 ЦКУ кожна із сторін договору оренди, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці, але договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження.

Також умовами договору може бути передбачено право кожної із сторін на односторонню відмову від договору в разі тривалої дії форс-мажорних обставин. У такому разі в договорі зазвичай прописуються, зокрема: максимальний строк дії форс-мажору, після спливу якого інтерес до договору втрачається, порядок та строки повідомлення контрагента про намір скористатися правом на односторонню відмову від договору тощо.

І нарешті, договір оренди припиняється у разі загибелі (знищення) об’єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГКУ). На жаль, у сьогоднішніх умовах ця підстава реальна як ніколи.

Також звертаємо увагу орендодавців, що договір найму припиняється у разі смерті фізособи-орендаря, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 781 ЦКУ). Отже, якщо орендарем був ФОП, який загинув під час воєнних дій (звісно, це має бути документально підтверджено), це, на нашу думку, є підставою для припинення договору (якщо сам договір не встановлює інше). І хоча ГКУ, який регулює відносини між господарюючими суб’єктами, такої підстави припинення договору не містить, але до відносин щодо припинення господарських зобов’язань застосовуються відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ (ч. 3 ст. 202 ГКУ). А відповідно до ч. 1 ст. 608 ЦКУ зобов’язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою і у зв’язку з цим не може бути виконане іншою особою. Отже, навіть якщо у померлого (загиблого) орендаря знайдуться спадкоємці, які не є підприємцями, що займаються такою ж самою підприємницькою діяльністю (тобто не є спадкоємцями виробничої або торгівельної імперії ), вони не зможуть замінити особу померлого орендаря та продовжити договірні відносини (інша річ — сплата спадкоємцями заборгованості з орендної плати, що утворилася за життя орендаря, яку орендодавець має право пред’явити спадкоємцям в порядку ст. 1281 ЦКУ).

А от ситуація із смертю орендодавця-фізособи (в тому числі ФОП) є протилежною. Відповідно до ч. 2 ст. 708 ЦКУ зобов’язання припиняється смертю кредитора, якщо воно є нерозривно пов’язаним з особою кредитора. Вважаємо, що смерть власника орендованого майна не перешкоджає оренді цього майна у спадкоємців на тих же або змінених умовах. Отже, оренда комерційного майна нерозривно не пов’язана із особою орендодавця. Це підтверджує й спеціальна орендна норма (ч. 1 ст. 770 ЦКУ), відповідно до якої в разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Детальніше про оренду в разі смерті орендодавця читайте у матеріалі: «Орендодавець-ФОП помер. Що робити орендарю?» // «ПБ», № 7/2021, с. 25.

План А, План Б та інші

Нагадаємо, що детальніше про оренду в умовах карантину ми писали у матеріалі: «Удар коронавірусу по оренді» // «ПБ», № 16/2020, с. 29. Зараз стисло нагадаємо можливі варіанти дій з огляду на воєнний стан.

Але перш ніж перейти до власне оренди, слід згадати і про не менш болюче, насамперед для орендодавців, питання оплати комунальних послуг, яке у договорах врегульоване по-різному. Зазвичай варіанти такі:

• комунальні платежі «закладені» в суму орендної плати (окрім електроенергії, яку орендар-споживач сплачує за показами лічильника);
• комунальні платежі компенсуються орендарем окремо згідно з виставленими рахунками.

Отже, навіть якщо орендар виборе право на зменшення розміру орендної плати, одночасно слід вирішити питання сплати комуналки. Якщо ми візьмемо п. 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦКУ, де передбачена можливість зменшення орендної плати у карантинні часи, то він передбачає, що розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг. Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Отже, як бачимо, зменшення орендної плати не звільняє від сплати комунальних послуг (звісно, якщо сторони не домовляться про інше, приміром, у разі прийняття на місцевому рівні рішення про звільнення від оплати комунальних послуг на час воєнного стану). І навіть якщо не орієнтуватися на карантинну норму, а виходити із загальних основ цивільного законодавства, то добросовісність, розумність та справедливість ніхто не скасовував (п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦКУ). Тож у будь-якому разі питання зменшення або звільнення орендаря від сплати комунальних платежів має бути вирішено одночасно із питанням щодо зменшення/звільнення від орендної плати (радимо це зробити окремим пунктом додаткової угоди до договору оренди, а за неможливості — у листуванні).

Також зазначимо, що воєнний стан введено з 05 год 30 хв 24.02.2022 р., отже, на нашу думку, і орендна плата, і комунальні платежі майже за весь лютий (до 23.02.2022 р. включно) мають сплачуватися в повному розмірі (звісно, орендодавець може піти на поступки з власної ініціативи).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! В разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни (ч. 3 ст. 653 ЦКУ). Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 653 ЦКУ).

А тепер стисло розглянемо варіанти щодо подальшої долі орендних відносин.

Варіант № 1 Зменшення розміру орендної плати. Відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦКУ та ч. 2 ст. 286 ГКУ орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Про це ми вже згадали вище і ще раз повторимо, що в односторонньому порядку орендар не може вирішити це питання, тож треба домовлятися та обґрунтовувати (домовленості радимо оформити додатковою угодою до договору). На нашу думку, про зменшення можливості користування майном може йтися, зокрема, у випадку пошкодження орендованого майна через обстріли, вибухи (вибиті вікна, пожежа, що зачепила частину орендованої площі, пошкоджені комунікації, внаслідок чого орендоване приміщення тимчасово не забезпечується комунальними послугами тощо).

В такому випадку орендар має звернутись до орендодавця з відповідною заявою, надати докази (ними можуть бути, зокрема, фото, відео орендованого приміщення, повідомлення комунальних служб, інформація від територіального управління надзвичайних ситуацій, пожежної служби). Звісно, якщо орендодавець (його представник) перебуває в місті, він може дізнатися про ці обставини раніше орендаря, але водночас орендодавець цілком імовірно може перебувати поза межами не тільки населеного пункту, а й країни. Тож перший крок назустріч орендному послабленню має зробити саме орендар, до речі, таку поведінку передбачає ч. 4 ст. 762 ЦКУ (орендар має право вимагати).

Якщо ж об’єкт оренди вщент зруйнований і використовувати його за призначенням без проведення капітального ремонту (реконструкції) неможливо, має йтися вже не про зменшення орендної плати, а про звільнення від неї (ч. 6 ст. 762 ЦКУ) або про припинення договору у зв’язку із знищенням об’єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГКУ).

Варіант № 2 Зміна форми орендної плати. Орендна плата може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі (ч. 2 ст. 762 ЦКУ), або у грошово-натуральній (ч. 3 ст. 286 ГКУ). Отже, тимчасово на період воєнного стану (та, можливо, деякий час після нього) можна замінити грошову форму орендної плати натуральною. Варіант звісно не для всіх, але можливо комусь стане у пригоді.

Варіант № 3 Зміна періодичності сплати орендної плати. Відповідно до ч. 5 ст. 762 ЦКУ плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором. На практиці саме щомісячний платіж орендний платіж є «золотим стандартом». Але, керуючись цією нормою, періодичність сплати орендної плати можна переглянути і замість щомісячного платежу встановити щоквартальний або навіть піврічний.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ч. 1 ст. 654 ЦКУ).

Варіант № 4 Звільнення від сплати орендної плати. Нагадаємо, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Тягар доказування неможливості використання майна несе орендар. Вище ми вже розглядали подробиці цього варіанта, тож не будемо повторюватися, але ще раз нагадаємо, що доводити неможливість повного використання орендованого майна має орендар. І знов повторимо нашу позицію, що лист ТППУ від 28.02.2022 р., яким засвідчено, що військова агресія РФ проти України є форс-мажорними обставинами, не є універсальним доказом неможливості виконання зобов’язань за усіма договорами, особливо з огляду на різний ступінь активності бойових дій на території України. Тож зрозуміло, що судів і, відповідно, нової практики не оминути.

Варіант № 5 Призупинення договору оренди. Аналогічну пораду ми давали і за часів карантину. І хоча «призупинення чи зупинення договору» прямо не передбачено ЦКУ та ГКУ, на практиці призупинення надання послуг досить часто використовується, приміром, у договорах про надання телекомунікаційних послуг, коли умовами договору передбачено право споживача (абонента) на тимчасове призупинення надання послуги на певний строк та відновлення надання послуг одразу після їх оплати.

Повертаючись до реалій воєнного часу, можна провести аналогію із призупиненням трудового договору, що є нововведенням Закону № 2136 12. Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону № 2136 призупиненням дії трудового договору є тимчасове припинення роботодавцем забезпечення працівника роботою і тимчасове припинення працівником виконання роботи за укладеним трудовим договором. При цьому призупинення дії трудового договору не тягне за собою припинення трудових відносин.

Водночас на період призупинення договору слід вирішити питання щодо зберігання майна орендаря, якщо орендар не матиме змогу його вивезти та повністю звільнити орендоване приміщення, до якого має намір згодом повернутися. Тож фактично виходить, що орендодавець на період орендного «простою» зберігатиме майно орендаря, хай навіть це кілька офісних столів, п’ять стільців та одна шафа.

Отже, у додатковій угоді про призупинення договору оренди слід погодити, серед іншого, такі умови: строк призупинення договору, порядок повернення орендованого майна орендодавцю на період призупинення договору, закриття доступу до приміщення, доля рухомого майна, що належить орендарю та знаходиться в орендованому приміщенні, порядок поновлення договору, повернення майна орендарю тощо.

Варіант № 6 Дострокове розірвання договору. Вкотре нагадаємо, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 1 ст. 188 ГКУ).

Спеціальна орендна норма передбачає, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Окрім цього, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦКУ для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 ГКУ (ч. 3 ст. 291 ГКУ). Отже, сторони договору можуть в будь-який час дійти згоди та достроково припинити орендні відносини мирним шляхом.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦКУ). Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору, з цього моменту договір найму припиняється (ч. 2 ст. 795 ЦКУ).

Окрім цього, право на односторонню відмову від договору може бути встановлено законом або договором (ч. 1 ст. 525, ч. 3 ст. 651 ЦКУ). Нагадаємо, що таке право часто-густо встановлюється у договорах на випадок, якщо форс-мажор затягнеться. Якщо ваш договір містить відповідну умову, слід дотримуватися прописаного у договорі порядку та строків повідомлення контрагента про намір розірвати договір у зв’язку зі спливом строку дії форс-мажору, встановленого у договорі, провести розрахунки за увесь час дії договору (говоримо про основне зобов’язання, адже форс-мажор звільняє від відповідальності), повернути орендоване майно, підписавши відповідний акт.

Якщо ж досягти миру не вдасться, залишається розірвання договору у судовому порядку. Водночас із цим не все так однозначно.

Загальні норми про розірвання договору, зокрема, такі:

• договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору13 другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
• якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов (ч. 1, 2 ст. 652 ЦКУ):

1. в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2. зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3. виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4. із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому сторона договору, яка ініціює його розірвання у судовому порядку, має довести існування усіх перелічених вище умов.

Отже, перш ніж розпочати орендну війну, спробуйте домовитися про мир.

Варіант № 7 Припинення договору оренди у разі неможливості виконання. Таку підставу передбачає ст. 607 ЦКУ та ст. 205 ГКУ. Так, відповідно до ст. 205 ГКУ  господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі виникнення обставин, за які жодна з його сторін не відповідає, якщо інше не передбачено законом. При цьому зверніть увагу, що в разі неможливості виконання зобов’язання повністю або частково зобов’язана сторона з метою запобігання невигідним для сторін майновим та іншим наслідкам повинна негайно повідомити про це іншу сторону, яка має вжити необхідних заходів щодо зменшення зазначених наслідків.

Неможливість виконання орендних зобов’язань може бути, зокрема, у випадку загибелі (знищення) об’єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГКУ); реквізиції майна, яке є можливим в умовах воєнного стану (ст. 41 Конституції України, ст. 353 ЦКУ, ст. 8 Закону № 389 14).

ДО ВІДОМА. В умовах воєнного або надзвичайного стану майно може бути примусово відчужене у власника з наступним повним відшкодуванням його вартості. Реквізоване майно переходить у власність держави або знищується. У разі реквізиції майна його попередній власник може вимагати взамін надання йому іншого майна, якщо це можливо (ч. 2, 3, 5 ст. 353 ЦКУ).

Водночас зауважимо, що орендна плата та комунальні платежі, нараховані до настання обставин, що призвели до неможливості виконання договору, мають бути сплачені на загальних підставах (звісно, якщо сторони не дійдуть інших домовленостей).

І звісно, обираючи якісь із запропонованих шляхів розв’язання проблеми, слід пам’ятати і про укладені договори суборенди, адже до них застосовуються усі орендні положення (ч. 3 ст. 774 ЦКУ). При цьому звертаємо увагу, що строк договору суборенди (піднайму) не може перевищувати строку договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦКУ), тож якщо будуть достроково припинені (розірвані) договори оренди, така ж сама доля спіткає і договори суборенди, про що слід повідомити суборендарів.

Резюме

У підсумку знов повторимо, що оптимальним виходом із ситуації є домовленості сторін, що, звісно, передбачає кроки назустріч один одному. І хоча на перший погляд здається, що поступки мають бути з боку орендодавця, це не так. Наразі потерпають усі, і зайнявши категоричну позицію зараз та посварившись з добросовісним орендарем, орендодавець може вибити у себе ґрунт з-під ніг в подальшому мирному житті. Так само і орендар, самостійно звільнивши себе від будь-яких платежів, може в подальшому програти спір, й у підсумку заплатити більше (принаймні в певних областях).

До того ж судовий варіант вирішення спорів — справа, по-перше, недешева, по-друге, нешвидка, і по-третє... до суду ви завжди встигнете .

Звісно сподіваємося, що орендне питання буде врегульоване на законодавчому рівні, як це було зроблено під час карантину шляхом внесення відповідних змін до ЦКУ.

ДО ВІДОМА. З 13.04.2022 р. набув чинності Закон № 2181 15, яким внесено зміни до правил передачі в оренду державного та комунального майна. Серед іншого, передбачена можливість застосування пільгової орендної плати на строк, що не перевищує 6 місяців, для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою переміщення виробництв, активів і потужностей для здійснення господарської діяльності, розміщених на території, визначеній КМУ.

До речі, на місцях орендодавці, щоправда комунальної форми власності, вже зробили кроки назустріч орендарям. Так, Київська міська рада повідомила, що 30.03.2022 р. на пленарному засіданні сесії були врегульовані питання підтримки суб’єктів господарювання м. Києва під час дії воєнного стану, зокрема:

• працюючий бізнес звільнено від орендної плати за майно територіальної громади м. Києва (якщо орендар не може використовувати майно у зв’язку з пошкодженням внаслідок бойових дій плата за нього буде становити 1 грн);
• плата за договорами щодо розміщення працюючих засобів пересувної дрібнороздрібної торговельної мережі, які укладені КП «Міський магазин», буде становити 1 грн, а розмір пайової участі — 50 %;
• працюючі заклади громадського харчування у разі встановлення літніх майданчиків будуть платити 1 грн.

Тернопільська міська рада повідомила про тимчасове скасування орендної плати з 01.03.2022 р. і до завершення воєнного стану за комунальні приміщення для підприємців (для цього необхідно написати відповідне звернення до міської ради). Окрім цього, у повідомленні йдеться про те, що мер закликав власників комерційної нерухомості у місті піти назустріч бізнесу в час війни й скасувати або встановити мінімальну орендну плату.

Катерина Литвиненко, юристка