Знайомтесь: нова методика розрахунку орендної плати за держмайно

Статтю взято з газети "Бухгалтерія: бюджет" № 27/2021

Людмила Линник, юрист газети «Бухгалтерія: бюджет»

Загальні питання

Постанова, що коментується, набрала чинності 19.06.2021 р. Нею:

• затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за державне майно (далі — Методика № 630). Відповідно, попередниця — Методика № 7861— з цієї ж дати втратила чинність;
• внесено зміни до певних нормативних актів, зокрема до Порядку № 4832, які врегульовують окремі моменти, пов’язані з орендною платою.

Далі ми предметно розглянемо положення нової Методики № 630. А в процесі подання матеріалу будемо вказувати на зміни, які внесено до інших документів.

Застосування Нагадаємо, що відповідно до ст. 17 Закону про оренду3 при проведенні аукціону орендна плата визначається за результатами аукціону.

А ось при передачі майна без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується:

• КМУ — щодо державного майна;
• представницькими органами місцевого самоврядування (тобто місцевими радами) — щодо комунального майна. У разі якщо місцева рада не затвердила власну методику, застосовується Методика, затверджена КМУ.

Тож з 19.06.2021 р. щодо державного майна вже слід застосовувати Методику № 630.

А от щодо комунального майна все залежить від того, чи затверджена місцева методика розрахунку орендної плати. Так, якщо місцева рада:

• не затвердила власну методику і користувалась Методикою № 786, то з 19.06.2021 р. їй треба перейти на Методику № 630;
• має власну методику, яку затвердила не чекаючи «державну», то тут можуть бути два шляхи. Перший — користуватися своєю методикою і надалі. Другий — внести зміни до власної методики, враховуючи положення Методики № 630, — за процедурою прийняття регуляторного акта.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Відповідно до ст. 58 Конституції4 закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Відтак за загальним правилом Методика № 630 має застосовуватись до правовідносин у сфері оренди, що виникли після набрання нею чинності. Це означає, що змінювати чинні договори не потрібно, розпочаті процедури укладання договорів без проведення аукціону — завершувати за старими правилами.

Разом з тим постановою, що коментується, внесено зміни до п. 127 Порядку № 483.

Серед підстав для внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії передбачено таку: «внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу». І цей пункт також набрав чинності з 19.06.2021 р.

Тож, чи можна його вже застосувати і за діючими договорами оренди, укладеними без аукціону (конкурсу), тобто переглянути розмір орендної плати в бік зменшення, якщо в договорі порівняно з Методикою № 630 (адже ж змінилась методика) він більший? На наш погляд, так. Але це питання ми додатково уточнимо у ФДМУ.

Що визначає Загалом Методика № 630 залишає колишню методологію розрахунку орендної плати, але має й певні новації. Так:

• Методика № 630 визначає тільки порядок формування орендної плати за договорами, що укладаються без аукціону (що загалом і зрозуміло з норм ст. 17 Закону про оренду), та тими, що продовжуються вперше без аукціону;
• щодо орендної плати, визначеної за результатами аукціону, Методика № 630 визначає тільки порядок її індексації.

Тож далі окремо розглянемо ці розрахунки. Відразу підкреслимо: норми орендного законодавства складені так, що в них можна легко заплутатись. І Методика № 630 не стала винятком. Втім, спробуємо розібратися в тому, що намагалися сказати законодавці.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! По-перше, як і раніше, орендна плата не включає в себе витрати на утримання орендованого майна (п. 6.5 Примірного договору5, п. 4 Методики № 630). По-друге, порядок розподілу орендної плати між держбюджетом і балансоутримувачем містять пп. 132, 133 Порядку № 483. Порядок розподілу орендної плати для об’єктів комунальної власності визначають місцеві ради. Детальніше це питання див. на с. 17 цього номера.

Відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю здійснюється відповідно до окремого договору, укладеного між балансоутримувачем та орендарем, примірна форма якого затверджується ФДМУ. Наразі поки що діє Примірний договір № 17746. Порядок укладання і строки такого договору регламентовано п. 6.5 Примірного договору.

Орендна плата за результатами аукціону

Як визначається? Як ми вже зазначили, Методика № 630 орієнтована на визначення орендної плати за договорами, що укладаються (продовжуються) без аукціону. Тому порядку визначення орендної плати майна (як нерухомого, так й іншого окремого індивідуально визначеного майна) у разі аукціону тут не слід шукати. Нагадаємо, що при передачі майна в оренду на аукціоні спочатку в оголошенні про передачу майна в оренду зазначається стартова орендна плата (п. 55 Порядку № 483). Деталі — у таблиці.

Потім за результатами аукціону визначається орендна плата і фіксується в договорі оренди (інформація про орендну плату розміщена в п. 9 розд. І «Змінювані умови договору» Примірного договору) без ПДВ. Але це не значить, що орендна плата буде платитися саме в такому розмірі до кінця дії договору. Адже не слід забувати про ще одну вимогу — індексацію орендної плати.

Індексація Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону про оренду орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. У свою чергу, п. 18 Методики № 630 визначено таке. Якщо орендна плата встановлена за результатами проведення аукціону, то орендна плата:

• за січень–грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди;
• за січень–грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалася в попередньому році, на середньорічний індекс інфляції такого року.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Такий порядок не став сюрпризом. Адже він прописаний в п. 3.2. (1) розд. II «Незмінювані умови договору» Примірного договору. За невеличкою відмінністю. Так, при розрахунку орендної плати за січень–грудень третього і кожного наступного календарного року оренди п. 18 Методики № 630 вимагає коригувати орендну плату на середньорічний індекс інфляції такого року, а Примірний договір — на річний індекс інфляції такого року. Положення Примірного договору, на наш погляд, більш логічні, адже що таке «середньорічний індекс інфляції», законодавство не визначає, і на сайті Держстату ви його не знайдете. Так що і цей момент ми уточнимо у ФДМУ.

Приклад 1. Договір оренди нерухомого майна укладено в серпні 2021 року. Орендна плата за перший місяць оренди склала 1000,00 грн.

1. Згідно з п. 18 Методики № 630, до кінця 2021 року орендну плату не індексуємо.

2. Індекс інфляції за 2021 рік буде оприлюднено Держстатом до 10 січня 2022 року. Щойно це станеться, розмір орендної плати за перший місяць оренди (1000,00 грн) слід проіндексувати на такий індекс. Це буде орендна плата за січень 2022 року.

3. У такому ж самому порядку визначаємо орендну плату за кожен місяць 2022 року, тобто розмір орендної плати протягом такого року змінюватися вже не буде.

А якщо йдеться про короткострокову оренду, наприклад, 3 місяці, і всі вони припадатимуть на один календарний рік? У такому разі виходить, що право на індексацію не настане.

А якщо договір оренди укладений за результатами аукціону, а продовжується без аукціону (ч. 2 ст. 18 Закону про оренду)? Тоді орендна плата буде розраховуватися вже за Методикою № 630, відповідно, і за іншими правилами буде індексуватися орендна плата (вже щомісячно, що враховано в п. 3.2 (2) Примірного договору та п. 17 Методики № 630). Про це — далі.

Орендна плата без аукціону

Загальні засади Якщо договір оренди укладається без аукціону, то орендодавець повинен розробити, затвердити та опублікувати в електронній торговій системі умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна. Умови передачі майна в оренду обов’язково включають розмір орендної плати, визначений відповідно до Методики розрахунку орендної плати, та строк оренди (п. 111 Порядку № 483). Методикою № 630 визначено:

• порядок формування річної орендної плати (а на її базі — місячної, добової та годинної), розрахунок орендної плати за базовий місяць;
• окремо порядок розрахунку орендної плати за єдині майнові комплекси, їх відокремлені структурні підрозділи;
• умови для пільгової орендної плати, особливості визначення розміру орендної плати за майно, передане в оренду дипломатичним представництвам, консульським установами іноземних держав, представництвам міжнародних організацій в Україні;
• порядок індексації орендної плати;
• ставки орендної плати.

Далі розглянемо детальніше.

Ставки Ставки орендної плати залежно від цільового призначення для:

• договорів оренди нерухомого майна, що укладаються без аукціону, встановлено в додатку 1 до Методики № 630;
• договорів оренди нерухомого майна, що продовжуються вперше (без аукціону), встановлено в додатку 2 до Методики № 630;
• оренди іншого окремого індивідуально визначеного майна (крім транспортних засобів) визначено абз. 1 п. 14 Методики № 630 на рівні 12 %;
• транспортних засобів встановлюється на рівні 10 % (абз. 2 п. 14 Методики № 630).

У разі коли орендарем є суб’єкт малого підприємництва, розмір річної орендної плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна, у тому числі транспортних засобів, становить 7 % вартості об’єкта оренди.

Розрахунок Розглянемо розрахунок орендної плати за оренду нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна, який встановлено пп. 6–9 Методики № 630. Зазначимо, що послідовність розрахунку не змінилася: 1) визначається розмір річної орендної плати; 2) встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць; 3) розраховується розмір орендної плати за перший місяць оренди.

Приклад 2. Державна установа уклала договір оренди приміщення площею 40 кв. м з установою, яка фінансується з місцевого бюджету (згідно з п. 5 додатка 1 до Методики № 630 орендна ставка — 4 %). Дата укладання договору — 14.06.2021 р. Незалежна оцінка майна за звітом про оцінку на 01.02.2021 р. склала 20000,00 грн без ПДВ. Акт приймання-передачі майна підписано 19.06.2021 р.

1. Річна орендна плата. Річна орендна плата відповідно до п. 6 Методики № 630 складає 800,00 грн (20000,00 грн × 4 %).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Змінено термін дії звіту з оцінки майна. Тепер він складає 12 місяців (раніше — 6 місяців). Це передбачено п. 12 Методики № 630. Крім того, коментованою постановою відповідні зміни внесено до абз. 4 п. 2 Методики № 6297. Тож, якщо закінчиться термін дії звіту, а договір оренди не буде укладено, доведеться проводити нову оцінку. Але зі збільшенням строку дії звіту з оцінки така вірогідність дуже мала.

2. Орендна плата за базовий місяць. Згідно з п. 9.1 (2) розд. I «Змінювані умови договору» Примірного договору датою визначення орендної плати за базовий місяць оренди є дата визначення ринкової вартості майна. У нашому прикладі це лютий 2021 року.

Орендну плату за базовий місяць визначають на основі річної орендної плати згідно з п. 7 Методики № 630. Орендна плата дорівнює: 66,67 грн (800,00 грн : 12 міс.). Розмір орендної плати за базовий місяць оренди відображають у п. 9.1 (2) розд. I «Змінювані умови договору» Примірного договору (без ПДВ). Форма розрахунку орендної плати за базовий місяць наведена в додатку 3 до Методики № 630.

3. Орендна плата за перший місяць. Згідно з п. 7 Методики № 630, якщо між датою визначення орендної плати за базовий місяць (у нашому випадку — лютий 2021 року) і датою підписання акта приймання-передачі майна (у нашому випадку — червень 2021 року) минув більше ніж один повний календарний місяць, то розмір орендної плати за перший місяць оренди встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції в місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.

У нашому випадку минув більше ніж один повний календарний місяць. Отже, орендну плату за базовий місяць слід відкоригувати на індекси інфляції за період з березня по травень, а також на індекс за червень. Розмір орендної плати за перший місяць оренди (червень 2021 року) складе: 69,30 грн (66,67 грн × 101,7 %березень × 100,7 %квітень × 101,3 %травень × 100,2 % червень (умовно)).

Індекс інфляції за червень взяли умовно, оскільки на дату укладення договору індекс за червень ще не оприлюднено (офіційне опублікування Держстатом індексу інфляції відбувається до 10-го числа місяця, наступного за звітним), але він буде відомий на дату виставлення рахунку орендарю.

Підкреслимо: у нашому випадку дія договору оренди майна починається не з першого дня місяця, то ж як визначити орендну плату за цей місяць? Настанов із цього приводу Методика № 630 не дає, а формула п. 8 Методики № 630 тут не підходить. Свого часу ФДМУ в Рекомендаціях № 17658 зазначав: у разі коли дія договору оренди майна починається не з першого календарного дня (робочого дня) місяця та/або дія договору закінчується не в останній календарний день (робочий день) місяця, виникає потреба у визначенні добової орендної плати. Вона розраховується шляхом ділення відповідної місячної орендної плати на кількість діб роботи об’єкта оренди (доступу до об’єкта оренди) протягом цього місяця відповідно до встановленого режиму користування орендованим майном.

4. Орендна плата за наступні місяці. У Методиці № 630 нічого не сказано про розрахунок орендної плати за другий та наступні місяці оренди. Втім, згідно з ч. 3 ст. 17 Закону про оренду якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Отже, розуміємо, що за другий та наступні місяці оренди орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Саме так пропонується вчиняти в п. 3.2 (2) розд. I «Змінювані умови договору» Примірного договору при визначенні орендної плати в разі продовження договору оренди без аукціону вперше.

Про це — далі.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Коригування проводиться незалежно від індексу інфляції (тобто перевищив він 100 % чи ні — значення має).

Розрахунок при продовженні Частиною 2 ст. 17 Закону про оренду визначено випадки, коли договори оренди можуть бути продовжені без аукціону (зокрема, це договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п’ять років або менше).

Порядок визначення орендної плати для таких договорів встановлено ч. 7 ст. 17 Закону про оренду. Це один з двох способів:

• на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;
• на підставі чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об’єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному Законом про оренду та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, визначеної договором, що продовжується.

Отже, якщо ви вибрали другий спосіб, то орендну плату слід розрахувати за Методикою № 630. Її розраховують за тим самим принципом, що розглянуто вище, тільки орендні ставки беруть з додатка 2 до Методики № 630 (й індексувати орендну плату тепер треба буде щомісячно).

Погодження У разі якщо орендодавцем державного майна є балансоутримувач, то розрахований розмір орендної плати він має погоджувати з ФДМУ у визначеному ним порядку (п. 2 Методики № 630). За старих правил погоджували орендну плату згідно з Порядком № 5029. Поки що він залишається чинним.

1 гривня

Річна орендна плата за оренду нерухомого майна в розмірі 1 грн залишається. Щоправда, коло орендарів-пільговиків значно звужено — див. п. 13 Методики № 630. Зазначений перелік є вичерпним.

Тобто на особливий розмір орендної плати можуть розраховувати лише орендарі з числа зазначених в п. 13 Методики № 630. Всі інші орендують держмайно в загальному порядку.

Підкреслимо, що ні шкіл, ні садочків, ні закладів охорони здоров’я (ЗОЗ), що належать до комунальної власності, в такому переліку більше немає. Але, принаймні, заклади освіти належать до пільговиків, які мають право на оренду майна без аукціону. Тож для них додатками 1 та 2 до Методики № 630 передбачена пільгова ставка. А от ЗОЗ, нагадаємо, орендують майно державної та комунальної власності на загальних засадах. Втім, пільгова ставка (3 %) передбачена в додатку 1 до Методики № 630 і для них. Скоріш за все, найближчим часом нас чекають зміни до ст. 15 Закону про оренду і Порядку № 483. Поки що всі нюанси з’ясуємо у ФДМУ.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Орендна плата, встановлена відповідно до п. 13 Методики № 630, тобто пільгова 1 грн, не підлягає коригуванню на індекс інфляції. А це значне полегшення при розрахунках.

Нагадаємо, що свого часу ФДМУ в листі від 14.02.2018 р. № 10-16-3045 (див. газету «Бухгалтерія: бюджет», 24/2018, с. 15) зазначав: якщо розмір орендної плати за договором оренди складає 1 грн на рік, то це означає, що орендар зобов’язаний сплатити 1 грн саме за рік користування майном згідно з договором оренди. Тобто сплачують 1 грн після року користування.

Пільгова орендна плата

Архітектурні пам’ятки Пільгову орендну плату передбачено в разі довгострокової оренди занедбаних пам’яток архітектури з метою їх збереження, а також залучення інвестицій для їх консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту або пристосування: розмір місячної орендної плати — 1 грн за 1 кв. м (п. 15 Методики № 630).

Порядок визначення занедбаних пам’яток архітектури, передачі їх в оренду, строк пільгової оренди залежно від вартості відновлювальних робіт, контроль за виконанням таких робіт і зарахування відповідних витрат орендаря — тепер в нових пп. 157, 183–191 Порядку № 483, які оновлено та доповнено на підставі постанови, що коментується.

Релігійні організації Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону про оренду релігійні організації мають право на оренду державного та комунального майна для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній без аукціону. Однак до переліку з пільговою орендною платою в 1 грн вони не увійшли. Але без пільг не обійшлося. Так, при оренді приміщень на площі не більш як 50 кв. м орендна плата становить 3 %, а на частині площі, що перевищує 50 кв. м, — 7 % (п. 20 додатка 1 до Методики № 630).

Крім того, релігійні організації, які користуються майном культових споруд за договорами позички або іншими договорами безоплатного користування, які наразі Законом про оренду заборонені, мають перевести ці відносини в площину оренди. Орендна плата в такому разі для них становитиме 0,01 % вартості майна (п. 20 додатка 1 до Методики № 630). Постановою, що коментується, внесено зміни до Переліку документів, що подаються потенційними орендарями, які звернулися із заявою про включення об’єкта оренди до Переліку другого типу або заявою про оренду об’єкта з Переліку другого типу (наведений в додатку 1 до Порядку № 483). Так, новим п. 21 цього переліку визначено, які документи має подати така релігійна організація.

Зменшення і збільшення орендної плати

За правилами Порядку № 483 внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії не допускається. Винятки перелічені в п. 127 Порядку, який також оновлено на підставі постанови, що коментується. Це, зокрема:

1) зміна площі і графіка використання майна на підставі пп. 123, 124 Порядку № 483 і застосування пільгової орендної плати для занедбаних пам’яток на підставі абз. 3 п. 191 Порядку № 483;

2) внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу;

3) випадки, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема в разі:

а) істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об’єкта, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди;

б) припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами, якими об’єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об’єкт оренди не може бути використаний орендарем;

в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об’єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об’єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров’ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об’єкта оренди.

У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у п.п. «а»–«в» п.п. 3 п. 127 Порядку № 483) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

Натомість внесення змін до договору оренди в частині збільшення суми орендної плати протягом строку його дії допускається у будь-який час, але за згодою сторін.

Не потребує внесення змін до договору зменшення або тимчасове зупинення сплати (звільнення від сплати) орендної плати з підстав, визначених у новому п. 1291 Порядку № 483. За його умовами, якщо у зв’язку зі змінами в соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, КМУ або відповідна місцева рада ухвалили рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, визначеними у такому рішенні, то підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ (розпорядження, рішення) орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються.

Орендні знижки або звільнення в таких випадках надаються з дати, визначеної в рішенні КМУ (рішенні ради), або, якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, — то з дати, визначеної в наказі орендодавця. Припинення застосування знижки або звільнення відбувається з дати, встановленої в рішенні КМУ (місцевої ради) або в наказі орендодавця.

Інші зміни до Порядку № 483

Вище ми вказали на зміни, які внесено коментованою постановою до певних нормативних актів та Порядку № 483. Далі перелічимо інші зміни, внесені до Порядку № 483.

1. Уточнено порядок визначення гарантійного внеску, у тому числі у випадку, коли стартова орендна плата визначена на підставі балансової вартості об’єкта оренди, що є нерухомим майном та має визначену площу (пп. 58, 581 Порядку № 483).

2. Оновленими абз. 3 п. 74 та абз. 3 п. 97 Порядку № 483 уточнено, що переможець електронного аукціону укладає договір оренди об’єкта оренди та підписує акт приймання-передачі протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону.

3. Уточнено, що договір оренди може бути змінений у частині зміни площі орендованого майна, якщо зміна площі відбулася внаслідок здійснення робіт зі збереження занедбаної пам’ятки в порядку, визначеному пп. 183–191 Порядку № 483 (новий абз. 5 п. 123 Порядку № 483).

4. Оновленим п. 157 Порядку № 483 визначено порядок надання згоди, передбаченої ч. 1 або 4 ст. 21 Закону про оренду, якщо об’єктом оренди є занедбана пам’ятка.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! До Переліку підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню (наведений в додатку 4 до Порядку № 483), додано заклади культури, що мають статус національних і орендують майно державної або комунальної форми власності для провадження статутної діяльності.