Статті

В

Відшкодування експлуатаційних витрат під час оренди: особливості ПДВ-обліку

У разі оренди нерухомого майна орендарі зазвичай відшкодовують експлуатаційні витрати орендодавця. Які саме — установлено в договорі. Мінімум — так звані комунальні платежі, а максимум — плата за землю, витрати на охорону та прибирання приміщень тощо. Як саме це пройде через ПДВ-облік КНП, дізнайтеся в матеріалі.

30 жовтня, 2020
Тема:

Загальні правила

Спочатку розглянемо загальні правила оподаткування експлуатаційних витрат, а потім перейдемо до розбору конкретних прикладів.

Правило 1. Відшкодування (компенсація) витрат від орендарів, передбачене договорами оренди, за своєю суттю є складовою вартості послуги з оренди майна, яка є об’єктом оподаткування ПДВ, і включається до бази оподаткування ПДВ за відповідний звітний період.

Тобто будь-яке (!) відшкодування витрат орендодавця оподатковуватиметься ПДВ. Цю позицію фіскали зайняли давно, і підґрунтя вона має.

Для платників ПДВ об’єктом оподаткування згідно зі ст. 185 ПКУ1 є операції з постачання товарів та/або послуг, місцем постачання яких є митна територія України, відповідно до ст. 186 ПКУ. Своєю чергою, постачанням послуг відповідно до п.п. 14.1.185 ПКУ є будь-яка операція, що не є постачанням товарів. З огляду на таке широке визначення експлуатаційні витрати сюди цілком вписуються.

Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

Крім цього, можна йти і за методом від зворотного. Так, у п. 188.1 ПКУ зазначено, що до бази оподаткування не включається відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії. Цей виняток дає підстави вважати, що всі інші відшкодування оподатковують.

Зауважимо: уже довгі роки податківці також дотримуються аналогічної думки. Див., наприклад, листи ГУ ДФС у Сумській обл. від 16.09.2015 р. № 10/18-28-15-01-39 та ДФСУ від 06.01.2017 р. № 200/Р/99-99-13-01-02-14, ІПК ДФСУ від 21.09.2018 р. № 4111/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 16.07.2018 р. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, ІПК ДПСУ від 17.10.2019 р. № 815/6/99-00-07-03-02-15/ІПК і від 01.04.2020 р. № 1343/6/99-00-07-03-02-06/ІПК.

Правило 2. Для придбаних товарів / послуг із ПДВ базою оподаткування буде ціна придбання, яку визначають без ПДВ. Тобто для того щоби виставити рахунок на відшкодування витрат за товарами / послугами орендарю, слід виставити рахунок точнісінько такий самий, як і отриманий від постачальника. Накручувати ПДВ на ПДВ не потрібно. Трохи далі на прикладі подивимося, як це працює.

Правило 3За товарами / послугами, вартість яких відшкодовує орендар, КНП має право на податковий кредит. Нараховувати ПЗ з ПДВ за п. 198.5 або п. 199.1 ПКУ тут не потрібно. Чому? Частина витрат, що їх відшкодовують, є складовою оренди. Це оподатковувана ПДВ (20 %) операція та частина господарської діяльності. Відповідно, «знімати» податковий кредит не потрібно.

Правило 4Для придбаних товарів / послуг без ПДВ базою оподаткування також є ціна придбання. Але тут не буде «вхідного» ПДВ, тому податкові зобов’язання не згорнуться в нуль.

Ситуація 1: відшкодування «комуналки»

Так звана комуналка — це найбільш поширений вид відшкодування. Зазвичай сюди входить компенсація:

  • спожитої орендарем електроенергії;
  • водопостачання та водовідведення;
  • вивозу сміття;
  • газопостачання тощо.

При цьому отримувати ці товари / послуги КНП може як із ПДВ, так і без нього. До речі, витрати на придбання дров, іншого палива для альтернативних джерел опалення орендар також може відшкодовувати.

Приклад 1. У вересні 2020 року КНП отримало такі комунальні послуги:

1) електроенергію на суму 3 600,00 грн, у тому числі ПДВ — 600,00 грн. З них орендар спожив на 1 200,00 грн, у тому числі ПДВ — 200,00 грн;

2) водопостачання та водовідведення на суму 5 000,00 грн. Постачальник — неплатник ПДВ. На орендаря із цієї суми припадає 1 350,00 грн.

У цьому випадку орендарю перевиставляють:

1) рахунок для відшкодування електроенергії в сумі 1 200,00 грн, у тому числі ПДВ — 200,00 грн. Тобто 1 000,00 грн — це ціна придбання. При цьому 200,00 грн із загальної суми ПДВ (600,00 грн) КНП-орендодавець має право включити до складу податкового кредиту.

А от ПДВ, що нараховувався на суму самостійно спожитої «комуналки» (400,00 грн), слід розподіляти. Тобто нараховувати ПЗ за п. 198.5 або п. 199.1 ПКУ з огляду на те, в якій діяльності використовували «комуналку», що залишилася. Нарахування ж податкових зобов’язань за п. 198.5 або п. 199.1 ПКУ на всю суму отриманого ПДВ «на вході» (600,00 грн) призведе до переплати ПДВ в бюджет;

2) рахунок для відшкодування витрат на водопостачання та водовідведення на суму 1 620,00 грн (1 350,00 + ПДВ 270,00 грн). Тут уже не буде податкового кредиту, щоб урівноважити податкові зобов’язання.

Ситуація 2: відшкодування податків, пов’язаних із майном

Тут одразу згадаємо правило № 1 із першого розділу статті. Будь-які відшкодування є складовою вартості орендної плати в розумінні ПДВ-обліку. Тобто в разі відшкодування говорити, що відбувається нарахування «податку на податок», не зовсім коректно. Зауважимо: ви з таким самим успіхом можете одразу закласти свої податкові витрати до складу орендної плати та не виставляти рахунки окремо, оскільки вони, на відміну від «комуналки», є постійною величиною.

Які ж податки зазвичай сюди включаються? Це земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно, частина екологічного податку, якщо, наприклад, КНП використовує джерела автономного опалювання, тощо.

Приклад 2. Плата за землю під майном, яке здають в оренду, за вересень 2020 року становила 500,00 грн (умовно). Орендар відповідно до договору відшкодовує її.

У цьому випадку орендарю виставляють рахунок на суму 600,00 грн (500,00 грн + 20 % ПДВ — 100,00 грн).

Ситуація 3: інші витрати на утримання

Інша компенсація орендарем витрат на утримання також є об’єктом оподаткування.

Що може бути тут? Це, зокрема, витрати на оплату праці працівників, залучених до обслуговування об’єкта оренди (прибирання, охорона тощо).

На тому, що такі витрати оподатковуються, наголошують і податківці в ІПК ДФСУ від 25.07.2018 р. № 3256/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. Знову згадуємо правило № 1.

Приклад 3. У вересні витрати на заробітну плату охоронця становили 6 000,00 грн (умовно). Орендар відшкодовує 5 % витрат на оплату праці, що розраховано пропорційно площі, яку здають в оренду.

У цьому випадку орендар отримає рахунок на суму 360,00 грн (5 % витрат на оплату праці — 300,00 грн + 60,00 грн ПДВ).

Особливості заповнення податкової накладної

Відшкодування витрат на утримання орендованого майна

Реквізит податкової накладної

Коментар

Розділ Б, графа 2 «Опис (номенклатура) товарів/послуг продавця»

Тут можливі два варіанти залежно від того, як КНП оформлює первинні документи:

1) вказати загальну фразу «Послуги з оренди» або «Відшкодування експлуатаційних витрат на утримання орендного майна». Робити це слід, якщо аналогічним чином орендарю виставляють акт і рахунок;

2) якщо в первинних документах розшифровується, за що сплачує орендар, то відповідні рядки слід виділити і в податковій накладній. Наприклад:

  • «Відшкодування вартості електроенергії»;
  • «Компенсація витрат на вивіз сміття»

Розділ Б, графа 3.3 «послуги згідно з ДКПП»

Вище ви вже бачили, що відшкодування розглядається як складова оренди. Відповідно, і код буде «орендний». Слід зазначати 68.20 «Послуги щодо оренди й експлуатування власної чи взятої у лізинг нерухомості»

Розділ Б, графа 4 «умовне позначення українське»

Слід заповнювати відповідно до Класифікатора системи позначень одиниць вимірювання та обліку (КСПОВО), чинного на дату складання ПН: у гр. 4 зазначають умовне позначення відповідної назви одиниці вимірювання / обліку (українське) та в гр. 5 — код відповідної одиниці вимірювання / обліку. Тобто в податковій накладній необхідно зазначити одиницю вимірювання послуги, яка може бути будь-якою (наприклад, кіловати, м2, гривня, послуга тощо).

Знову ж таки рівняння на первинку та формулювання в ній

Розділ Б, графа 5 «код»

Інші графи податкової накладної заповнюють у загальному порядку. Сподіваємося, після ознайомлення з матеріалом «комунальних» питань у вас поменшає. Успіхів!

Календар

На цьому тижні
подій немає

Вверх
Закрыть
Замовити зворотній дзвінок
Буде виконано оформлення передплати на обране видання
Телефон
Оформити
Повернутися
Закрыть
Вибачте, на обраний вами період передплата не здійснюється. Для того щоб задати своє питання телефонуйте на наші контактні телефони або скористайтеся формою зворотного зв'язку