Статті

П

Продовження договорів оренди

Добрий день! Ми КНП, надаємо ФОПу в оренду приміщення. Строк договору — 2 роки 11 місяців, через декілька місяців він добігає кінця. Орендар хоче продовжити договір оренди відразу на 10 років. Як це правильно зробити? Підкажіть, будь ласка.

16 жовтня, 2020
Тема:

Статтю взято з газети "Медична бухгалтерія" № 20/ 2020

Тетяна Кондратенко, юрист газети

Цільове використання орендованого майна ЗОЗ Насамперед нагадаємо, що відповідно до п. 29 Порядку передачі в оренду майна1 майно ЗОЗ не може бути використане за будь-яким цільовим призначенням. Такі об’єкти оренди можна використовувати лише для розміщення відповідних закладів або лише зі збереженням профілю діяльності за конкретним цільовим призначенням, що установлене рішенням відповідного представницького органу місцевого самоврядування, крім випадків, що передбачають використання частини такого майна з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо такими закладамипов’язаних із забезпеченням чи обслуговуванням діяльності таких закладівїхніх працівників та відвідувачів. Зазначені об’єкти можна також використовувати для проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів.

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.

Проте обмеження щодо використання майна ЗОЗ не поширюються на оренду будівель, споруд, окремих приміщень та їхніх частин, іншого нерухомого майна, що перебуває в аварійному стані або не використовується в діяльності таких закладів протягом:

  • трьох років (для об’єктів площею менш як 500 кв. метрів);
  • п’яти років (для об’єктів площею, що становить 500 і більше кв. метрів).

Тепер перейдемо до продовження договорів оренди. У нашій ситуації можливі 2 варіанти дій щодо договору:

  • внесення змін щодо збільшення строку оренди до мінімального строку, установленого Законом про оренду2;
  • продовження договору.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.

Це різні процедури, і їх не слід плутати. Розпочнемо із простішого варіанта.

Внесення змін до договору оренди щодо строків Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону про оренду строк договору оренди не може становити менш ніж п’ять років, крім випадків, установлених п. 53 Порядку передачі в оренду майна (наприклад, об’єкт оренди пропонують для використання, що має сезонний характер, чи для добового або погодинного використання).

За загальним правилом відповідно до п. 125 Порядку передачі в оренду майна не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії. Проте є один виняток — випадок, коли договір уклали на строк, що становить менш як п’ять років, та з моменту укладення не продовжували і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою установити його відповідно до визначеного Законом про оренду мінімального строку. У цьому разі є можливість збільшити строк оренди, внісши зміни до договору.

Якщо ухвалено рішення про внесення змін до договору з метою узгодити його строк із мінімальним строком оренди, договір слід викласти в новій редакції згідно з примірним договором оренди.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У разі внесення змін до договору з метою узгодити його строк із мінімальним строком оренди перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за первісним договором, до якого вносять зміни способом викладення його в новій редакції (п. 125 Порядку передачі в оренду майна).

Розберемося з процедурою внесення змін (п. 130 Порядку передачі в оренду майна).

1. Для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, в якій зазначає положення договору, які пропонує змінити, та пояснення необхідності внести такі зміни.

2. Орендодавець протягом 10 робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди:

  • ухвалює рішення про задоволення заяви або про відмову в її задоволенні;
  • надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач (якщо цього вимагає законодавство, статут або положення балансоутримувача).

3. Орган управління протягом 40 робочих днів погоджує зміни або відмовляє в їх погодженні.

4. Орендодавець протягом 5 робочих днів з дати отримання погодження ухвалює рішення про задоволення заяви орендаря.

5. Орендодавець протягом 5 робочих днів з дати ухвалення рішення про задоволення заяви орендаря готує проєкт додаткової угоди до договору оренди.

6. Упродовж 3 робочих днів з дати внесення до договору змін орендодавець оприлюднює їх в ЕТС (п. 131 Порядку передачі в оренду майна).

ВАЖЛИВО! Відповідно до ч. 4 ст. 16 Закону про оренду зміни до договору оренди можуть бути внесені лише до закінчення строку його дії.

Тепер перейдемо до продовження договору оренди.

Строк продовження оренди = строку оренди в первісному договорі Спочатку щодо строку, на який можна продовжити договір. Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону про оренду договори оренди можуть бути продовжені на той самий строкна який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Таким чином, договір оренди може бути продовжений лише на строквизначений у первісному договорі, продовжити на довший термін неможливо.

Отже, у нашій ситуації орендар не має права продовжити договір на 10 років, лише — на 2 роки 11 місяців.

Яка ж процедура продовження договору оренди? Загалом можливі 2 варіанти продовження такого договору:

1) без проведення аукціону;

2) за результатами аукціону.

Продовження договору оренди за результатами проведення аукціону Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону про оренду продовжують договори оренди, як правило, за результатами проведення аукціону.

Крок 1. Орендар, який має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії цього договору. Якщо чинний орендар має заборгованість зі сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренди до моменту погашення ним такої заборгованості.

Якщо орендар не подав заяви про продовження договору оренди в зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв’язку з тим, що орендар не подав відповідної заяви у тримісячний строк, та про необхідність звільнити орендоване приміщення й підписати акт приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Крок 2. Орендодавець протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви ухвалює одне з рішень:

  • про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжено з дійсним орендарем або укладено з новим орендарем;
  • про відмову в продовженні договору.

Підстави для відмови в продовженні договору передбачені ст. 19 Закону про оренду. Зокрема, такі:

  • випадки, передбачені ст. 7 Закону про оренду (наприклад, неможливість передати відповідне майно в оренду згідно з ч. 2 ст. 3 Закону про оренду, неможливість використовувати об’єкт за цільовим призначенням, яке заявив потенційний орендар, подання заяви лише щодо частини об’єкта, якщо відповідно до рішення балансоутримувача або орендодавця передання в оренду частини об’єкта видається недоцільною);
  • орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані в письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
  • орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, установленому ч. 2 ст. 18 Закону про оренду (без проведення аукціону), не надав звіту про оцінку об’єкта оренди;
  • орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, які балансоутримувач або орендодавець виявив у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
  • орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше ніж три місяці;
  • орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 Закону про орендумає заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди, або має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Крок 3. Орендодавець має оприлюднити рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди в ЕТС протягом 10 робочих днів з дати ухвалення такого рішення.

Крок 4. Проведення електронного аукціону на продовження договору оренди в порядку, передбаченому пп. 149–150 Порядку передачі в оренду майна.

ВАЖЛИВО! Чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди в ході аукціону на продовження цього договору за умови, що він 1) бере участь у такому аукціоні та 2) зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати (п. 149 Порядку передачі в оренду майна). У випадках, коли орендар не брав участі в аукціоні або аукціон не відбувся, або відбувся без визначення переможця, чинний орендар втрачає своє переважне право на продовження договору оренди.

Крок 5. Переможець аукціону на продовження договору оренди до укладення договору оренди або підписання додаткової угоди про продовження договору оренди майна сплачує авансовий внесок.

Крок 6. Укладення та оприлюднення додаткової угоди про продовження договору оренди майна, якщо переможцем аукціону став чинний орендар. Додаткову угоду укладають способом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди.

Якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір із чинним орендарем припиняють у зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а з переможцем аукціону укладають договір оренди.

Продовження договору оренди без проведення аукціону Частиною 2 ст. 18 Закону про оренду встановлено випадки, коли договір може бути продовжений без проведення аукціону. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

  • укладені та продовжуються вперше, за умови, що строк оренди за такими договорами становить п’ять років або менше;
  • укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 Закону про оренду (наприклад, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи та організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів);
  • укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціямипередбаченими ч. 2 ст. 15 Закону про оренду, крім випадків, визначених абз. 11 та 12 ч. 2 ст. 15 Закону про оренду (наприклад, заклади освіти всіх форм власності, громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів);
  • укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначає представницький орган місцевого самоврядування.

Як відбувається продовження договору оренди без аукціону?

Крок 1. Орендар, який має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Орендар додає до заяви такі документи:

1) звіт про оцінку майна;

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Частиною 3 ст. 13 Закону про оцінку майна3 встановлено, що рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) обов’язкове, якщо зазначену оцінку погоджує, затверджує або приймає орган місцевого самоврядування. Тобто в усіх випадках, коли рішення про передання майна в оренду чи продовження договору потребує згоди місцевої ради, особа, яка замовляє оцінку, повинна передбачити рецензування звіту.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.

2) для юридичних осіб — копію виписки з ЄДР, для фізичних осіб — копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків;

3) документи, передбачені додатком 1 до Порядку передачі в оренду майна.

Крок 2. Орендодавець протягом 10 робочих днів після отримання заяви одержує в балансоутримувача довідку, яка містить інформацію про:

1) суму орендної плати, яку орендар має сплатити за місяць оренди, що передує даті складення довідки балансоутримувача;

2) наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;

3) факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов’язкових за договором платежів;

4) результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також про цільове призначення, за яким фактично використовували об’єкт оренди протягом строку оренди.

Крок 3. Місцева рада ухвалює рішення про продовження договору оренди комунального майна або про відмову в продовженні протягом 60 календарних днів з дати отримання заяви й документів від орендаря.

Крок 4. Орендодавець має оприлюднити рішення в ЕТС протягом 3 робочих днів з дати ухвалення або з дати отримання копії відповідного рішення від місцевої ради.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Відповідно до ч. 7 ст. 18 Закону про оренду договори, що продовжуються без проведення аукціону, продовжуються на тих самих умовахна яких вони були укладені вперше.

Якщо підсумувати, то є 2 способи вирішення ситуації, яка склалася:

  • внести зміни щодо збільшення строку оренди до 5 років, тобто до мінімального строку, установленого Законом про оренду, відповідно до п. 125 Порядку передачі в оренду майна;
  • продовжити договір оренди на строк, установлений первісним договором.

Календар бухгал­тера
26.10.20

Звіт про обсяги реалізованих послуг (форма № 1-послуги (квартальна)) за ІІІ квартал 2020 року

Звіт про продаж і запаси товарів (продукції) в оптовій торгівлі (форма № 1-опт (квартальна)) за ІІІ

Звіт про продаж і запаси товарів у торговій мережі (форма № 3–торг (квартальна)) за ІІІ квартал

Фінзвітність за ІІІ квартал 2020 року до органів статистики

28.10.20

ЄСВ із зарплати (доходу) за вересень 2020 року (гірничі підприємства)

30.10.20

Авансовий внесок з туристичного збору за жовтень 2020 року

ПДВ за вересень 2020 року

Вверх
Закрыть
Замовити зворотній дзвінок
Буде виконано оформлення передплати на обране видання
Телефон
Оформити
Повернутися
Закрыть
Вибачте, на обраний вами період передплата не здійснюється. Для того щоб задати своє питання телефонуйте на наші контактні телефони або скористайтеся формою зворотного зв'язку