Остання перепона подолана: затверджено типові договори оренди держмайна

Статтю взято з газети "Медична бухгалтерія" № 19/2020

Тетяна Кондратенко, юрист газети

Статтею 5 Закону про оренду1 встановлено, що процедура оренди складається з таких етапів:

1) ухвалення рішення щодо наміру передати майно в оренду;

2) внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;

3) ухвалення рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного з переліків;

4) опублікування в ЕТС інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого ухвалено рішення про включення до одного з переліків;

5) розміщення в ЕТС оголошення про передання майна в оренду;

6) проведення аукціону на право оренди майна або передання об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

НАГАДАЄМО. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону про оренду строк договору оренди не може становити менш ніж п’ять років, крім випадків, установлених п. 53 Порядку передачі майна в оренду2. Також у ч. 3 ст. 16 Закону про оренду передбачено, що договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладають цей договір, перевищує п’ять років.

Відповідно до ст. 16 Закону про оренду договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, який затверджують:

• КМУ — щодо майна державної власності;
• представницькі органи місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності.

Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірного договору оренди комунального майна, застосовують примірний договір оренди державного майна.

Щодо держмайна, то постановою № 8203 затверджено:

• Примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу;
• Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності.

Нові договори досить деталізовані й повністю враховують усі вимоги, передбачені Порядком передачі майна в оренду та Законом про оренду.

Як ми вже зазначили вище, орган місцевого самоврядування повинен затвердити свій примірний договір оренди комунального майна: примірні договори, затверджені постановою № 820, не обов’язкові для оренди майна, яке перебуває в комунальній власності. Проте на практиці більшість місцевих рад усе-таки, затверджуючи свої примірні договори, бере за основу й орієнтується на примірні договори оренди державного майна. Тож проаналізуймо Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, і дізнаймося, що нового ним установлено.

Структура договору Коментований Примірний договір має таку структуру:

1) змінювані умови договору:

• найменування населеного пункту;
• дата;
• сторони;
• об’єкт оренди та склад майна;
• процедура, у результаті якої майно отримано в оренду;
• вартість майна;
• цільове призначення майна;
• графік використання (якщо майно передають у погодинну оренду);
• розмір орендної плати та інших платежів;
• розмір авансового внеску орендної плати;
• сума забезпечувального депозиту;
• строк договору;
• згода на суборенду;
• додаткові умови оренди;
• банківські реквізити для сплати орендної плати та інших платежів відповідно до цього договору;
• співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору;
• дата заяви орендаря про продовження договору оренди, поданої орендодавцю (для договорів про продовження без проведення аукціону);

2) незмінювані умови договору:

• предмет договору;
• умови передання орендованого майна орендарю;
• орендна плата;
• повернення майна з оренди і забезпечувальний депозит;
• поліпшення та ремонт орендованого майна;
• режим використання орендованого майна;
• страхування об’єкта оренди, відшкодування витрат на оцінку майна та укладення охоронного договору;
• суборенда;
• запевнення сторін;
• додаткові умови оренди;
• відповідальність і вирішення спорів за договором;
• строк чинності, умови зміни та припинення договору;
• інше.

Новації договору Однією з головних новацій коментованого Примірного договору є те, що відтепер він стає тристороннім (раніше був двостороннім), і таким чином балансоутримувач (третя сторона) стає повноцінним учасником орендних відносин.

НАГАДАЄМО. Законом про оренду розширено повноваження балансоутримувачів щодо передання майна в оренду, зокрема збільшено площу майна для самостійного передання в оренду з 200 до 400 кв. м, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо об’єктів комунальної власності (ч. 2 ст. 4 Закону про оренду).

Коментованим Примірним договором також установлено авансовий платіж і забезпечувальний депозит. Такі платежі позичені з оренди майна приватної форми власності й розглядаються як гарантія платоспроможності переможця аукціону.

Відповідно до п. 80 Порядку передачі майна в оренду до укладення договору оренди або в день підписання такого договору переможець електронного аукціону зобов’язаний сплатити на рахунок, зазначений орендодавцем, авансовий внесок у розмірі та порядку, що передбачені проєктом договору оренди майна, опублікованим в оголошенні про передання майна в оренду. Орендодавець зараховує авансовий внесок у рахунок майбутніх платежів орендаря з орендної плати та перераховує відповідно до пропорцій, що визначені представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. На виконання цієї вимоги коментований Примірний договір містить п. 3.5.

Розмір авансового внеску орендної плати залежить від типу договору оренди (наприклад, укладення договору оренди за результатами аукціону, продовження договору без проведення аукціону або за результатами його проведення). Для оренди державного майна авансовий платіж може становити (п. 10 незмінюваних умов коментованого Примірного договору):

• 2 місячні орендні плати;
• 6 місячних орендних плат;
• якщо договір оренди укладено на строк, менший, ніж два місяці, розмір авансового орендного платежу становить суму орендної плати за цей строк оренди.

Ще раз наголосимо, що місцеві ради у своїх примірних договорах не зобов’язані дотримуватися таких розмірів: вони можуть установити інші розміри авансових платежів.

Щодо забезпечувального депозиту. Відповідно до п. 4.5 коментованого Примірного договору з метою виконання зобов’язань орендаря за договором оренди, а також за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю до або в день підписання цього договору орендар сплачує на рахунок орендодавця забезпечувальний депозит. Потім орендодавець повертає цей депозит орендарю протягом п’яти робочих днів після отримання від балансоутримувача примірника акта повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень балансоутримувача, або вираховує суми в разі наявності зауважень балансоутримувача чи орендодавця.

Відповідно до п. 11 незмінюваних умов Примірного договору сума забезпечувального депозиту для оренди державного майна становить:

• 2 місячні орендні плати, але в будь-якому разі в розмірі, не меншому, ніж розмір МЗП станом на перше число місяця, в якому укладають договір;
• якщо договір оренди укладено на строк, менший, ніж два місяці, розмір забезпечувального депозиту становить суму орендної плати за п’ять календарних днів оренди, але в будь-якому разі в розмірі, не меншому, ніж 20 відсотків розміру МЗП станом на перше число місяця, в якому укладають договір.

Орган місцевого самоврядування може встановити інші розміри забезпечувального депозиту для оренди комунального майна.

Коментованим Примірним договором орендарю надано можливість розірвати договір оренди в односторонньому порядку у випадку, коли він має докази істотної невідповідності об’єкта оренди заявленій інформації про нього або якщо протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі орендар не матиме змоги використовувати об’єкт чи стати до виконання ремонтних робіт на об’єкті через відсутність на об’єкті можливості під’єднатися до комунальних послуг (п. 12.9 коментованого Примірного договору).

З головними та найбільш суттєвими нововведеннями коментованого Примірного договору ми розібралися. Наостанок знову наголосимо, що місцеві ради не повинні повністю ним керуватися: вони можуть брати його за основу для власного примірного договору оренди комунального майна. Проте такий примірний договір, затверджений органом місцевого самоврядування, має обов’язково відповідати положенням, що встановлені новим Законом про оренду майна та Порядком передачі майна в оренду.