ФОП-єдинник та управління багатоквартирним будинком: чи можна?

На перший погляд це просте питання, проте має воно непросту відповідь. Щоб детально у ньому розібратися, спочатку з’ясуємо ключові моменти.

Стисло про головне Передусім необхідно з’ясувати, хто може здійснювати управління багатоквартирним будинком (далі — ББ).

Відповідно до ст. 4 Закону № 28662для забезпечення і захисту прав співвласників ББ та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами, створюється ОСББ.

ОСББ є юридичною особою і здійснює управління багатоквартирним будинком через свої органи управління, компетенція яких визначена ст. 10 Закону № 2866.

Але за рішенням загальних зборів співвласників (вищий орган управління ОСББ) функції з управління будинком можуть бути повністю або частково передані управителю (ч. 2 ст. 12 Закону № 2866). Обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем відноситься до виключної компетенції загальних зборів співвласників (ст. 10 Закону № 2866).

Відповідно до ст. 13 Закону № 2866 відносини з управителем регулюються договором, умови якого повинні відповідати умовам типового договору3.

ДО ВІДОМА. Управитель ББ — ФОП або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна ББ і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ст. 1  Закону № 4174).

Класифікуємо діяльність Отже, відповімо на запитання щодо законодавчих заборон для платників ЄП. Дійсно, відповідно до п.п. 291.5.1 ПКУ не можуть бути платниками ЄП груп 1–3 ФОП та юрособи, які здійснюють визначені в цьому підпункті види діяльності.

Одним із таких заборонених видів є управління підприємствами (п.п. 7 п.п. 291.5 ПКУ). Але чи можна поставити знак рівності між управлінням підприємствами та наданням послуг з управління ББ? Вважаємо, що ні, з огляду на таке.

Спершу проаналізуємо, чим, власне, займається управитель ББ. Відповідно до п. 7 ст. 1 Закону № 417 управитель забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Майже аналогічне визначення міститься у п. 12 ст. 1 Закону № 21895, відповідно до якого послуга з управління ББ — результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна ББ та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Отже, перше, на що слід звернути увагу, — те, що господарські відносини між сторонами стосуються надання послуг з управління саме багатоквартирним будинком, а не підприємством. Так, ОСББ зберігає за собою всі права й обов’язки та за бажанням може змінити управителя.

Тепер подивимося на ситуацію з точки зору кодів видів діяльності за КВЕД-2010. Заборона у п.п. 291.5.1 ПКУ прописувалася під старий КВЕД-2005. Тоді під управління підприємствами потрапляв єдиний код 74.15.0 «Управління підприємствами». Зараз він трансформувався у три нових види діяльності за КВЕД-2010:

• 64.20 «Діяльність холдингових компаній»;
• 70.10 «Діяльність головних управлінь (хед-офісів)»;
• 70.22 «Консультування з питань комерційної діяльності й керування».

І всі ці види діяльності ані трохи не підходять до того, чим займається управитель ББ (див. таблицю нижче).

ДО ВІДОМА. Перевірити відповідність видів діяльності між КВЕД-2005 та КВЕД-2010 можна за посиланням http://kved.ukrstat.gov.ua/ або на сайті Держстату6.

Управління підприємствами та КВЕД-2010

Водночас діяльність управителя ББ підпадає під код за КВЕД-2010 68.32 «Управління нерухомим майном за винагороду або на підставі контракту» та 81.10 «Комплексне обслуговування об’єктів»7. Особисто ми більше схиляємося до другого коду.

Зауважимо: наявність стажу роботи саме за цими видами діяльності є однією із кваліфікаційних вимог до осіб, які повинні пройти професійну атестацію, за професією «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)» згідно з Порядком № 10108.

Так, відповідно до п. 2 Порядку № 1010 стажем роботи за фахом вважається, зокрема, утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та/або управління багатоквартирним будинком чи підприємницька діяльність за видами економічної діяльності «комплексне обслуговування об’єктів» та/або «управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту».

Від теорії до практики Звісно, теорія — це добре, проте подивимося, як це виглядає на практиці. На сайті Мінрегіонбуду9можна знайти Реєстр осіб, які пройшли професійну атестацію за професією «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)» станом на 09.08.2019 р. (відомості є у відкритому доступі).

Серед переважної більшості управителів-юросіб є і декілька ФОП. За наявними даними (прізвище, ім’я по батькові, місце проживання) можна зробити безкоштовний запит до ЄДР для перевірки видів економічної діяльності, які вони обрали. Звісно, серед них є коди 81.10 та 68.32.

Далі справа лишається за малим: слід з’ясувати систему оподаткування таких ФОП-управителів. Цю інформацію можна отримати у відкритій частині ЕКП10. Там слід обрати вкладку «Реєстри» та перейти до Реєстру платників ЄП. Шукаємо і … знаходимо! ФОП-управителі є платниками ЄП групи 3 за ставкою 5 %.

Це також опосередковано підтверджує нашу позицію. Податківці відмовили б у переході на спрощену систему, якщо побачили б заборонений вид діяльності у заяві.

ВИСНОВОК. ФОП — платники ЄП можуть здійснювати управління ББ, оскільки така діяльність не є управлінням підприємствами, а тому під заборону п.п. 7 п.п. 291.5.1 ПКУ не потрапляє.

Думка фіскалів Тепер подивимося, що говорять із цього приводу податківці. Так, в ІПК ДФСУ від 26.07.2019 р. № 3523/6/99-99-12-02-03-15/ІПК фіскали зазначають, що ПКУ не містить обмежень для застосування спрощеної системи оподаткування для юросіб, які здійснюють управління багатоквартирним будинком. Оскільки у ФОП та юросіб групи 3 правила перебування на ЄП збігаються, то, вважаємо, висновки з ІПК актуальні для всіх. В ІПК ДФСУ від 25.07.2019 р. № 3486/6/99-99-12-02-03-15/ІПК фіскалів також не здивувало, що єдинник групи 3 — платник за ставкою 5 % здійснює управління ББ.

Проте маємо згадати і про ложку дьогтю у цій діжці меду. Кілька років тому на сайті видання податківців «Вісник. Офіційно про податки» було розміщено досить одіозне роз’яснення. Автори безапеляційно зазначали, що ФОП-єдинник надавати послуги управителя ОСББ не може.

Вважаємо таку позицію хибною, оскільки, на нашу думку, податківці ототожнили управління ББ з управлінням ОСББ як юридичною особою і дійшли висновку, що в такому випадку має місце «управління підприємством».

Наостанок слід згадати про п.п. 5 п. 180.1 ПКУ, який містить вимогу щодо обов’язкової реєстрації платником ПДВ особи — управителя майна, яка веде окремий податковий облік з ПДВ щодо господарських операцій, пов’язаних з використанням майна, що отримане в управління за договорами управління майном. На нашу думку, ця норма управителя ББ не стосується. Законодавці у цьому випадку невдало використали термін «управління». У ситуації з ББ він означає забезпечення належного утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Своєю чергою, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (ч. 1 ст. 1029 ЦКУ). Водночас відповідно до ч. 3 ст. 1030 ЦКУ майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя. У нашому випадку цього не відбувається, а отже, поставити знак рівності між договором з управління ББ та договором з управління майном не можна. Відповідно, і реєструватися платником ПДВ не потрібно.

Отже, як ми і попереджали, це питання — із заковикою, а думки контролерів час від часу розходяться. Тим, хто сумнівається, чи ставати на шлях нової діяльності, радимо отримати власну ІПК на підставі ст. 52 ПКУ.

Підкреслимо, що, окрім права отримати ІПК, у платника податків є невід’ємне право її оскаржити у суді, якщо вона суперечить нормам податкового та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи. А в разі скасування судом наданої консультації податківці будуть зобов’язані протягом 30 к. дн. із дня набрання рішенням суду законної сили надати нову податкову консультацію з урахуванням висновків суду (п. 53.2 ПКУ).