Індексуємо орендну плату за нерухоме майно

Нагадайте, будь ласка, як потрібно індексувати орендну плату за нерухоме майно? Чи є особливості у 2018 році?

Версія для друку

05 липня, 2018

Тема: Оренда

Людмила Линник, юрист газети «Бухгалтерія: бюджет»

Жодних особливостей щодо індексації орендної плати за нерухоме майно у 2018 році немає. Тому індексувати орендну плату потрібно на загальних підставах. Як саме — розповімо далі.

Чим передбачено? Як ви пам’ятаєте, правовідносини у сфері оренди державного та комунального майна регулюються Законом про оренду1.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-XII.

Орендну плату з урахуванням її індексації ч. 1 ст. 10 зазначеного Закону віднесено до істотних умов договору оренди. Умову про індексацію орендної плати містить і Типовий договір2, на підставі якого укладають договори оренди нерухомого майна державної власності. Зокрема, в п. 3.3 Типового договору вказано, що орендну плату за кожен наступний місяць (після базового) визначають шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774.

Договори оренди нерухомого майна комунальної власності укладають на основі типового договору, форма якого затверджена відповідною місцевою владою. Органи місцевого самоврядування (далі — ОМС), затверджуючи власні типові форми договорів оренди комунальної власності, передбачають аналогічну умову.

Отже, орендну плату слід коригувати на індекс інфляції. Нагадаємо, на 2016 рік дія норми ст. 10 Закону про оренду щодо індексації орендної плати призупинялася. Але вже з початком 2017 року індексація проводиться на загальних підставах (див. лист ФДМУ від 15.05.2017 р. № 10-16-959). Орендодавці державного та комунального майна, що уклали договори в 2016 році і в умовах договору не передбачили індексації орендної плати через дію мораторію, у 2017 році повинні були привести такі договори у відповідність до чинного законодавства.

ВАЖЛИВО! Орендну плату слід індексувати щомісяця. При цьому жодних винятків стосовно значення індексу інфляції (перевищив він 100% чи ні) немає — орендну плату індексують у будь-якому разі. Це передбачено як Законом про оренду, так і Методикою № 7863.

Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджені постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786.

Визначаємо розмір орендної плати Порядок розрахунку плати за оренду держмайна визначено Методикою № 786. Відповідні методики для визначення плати за оренду комунального майна затверджуються місцевими радами, які зазвичай беруть цю методику за основу.

Покроково механізм обчислення орендної плати з урахуванням індексації виглядає так.

Крок 1. Визначаємо розмір річної орендної плати. Формула для розрахунку наведена в п. 8 Методики № 786:

О_річ =	В_п × С_ор	,
	100

де В_п — вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

С_ор — орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до Методики № 786 (або згідно з додатком до методики, затвердженої місцевою радою).

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати за базовий місяць. Розрахунок цього показника залежить від того, укладався договір оренди за результатами конкурсу чи ні.

Якщо договір оренди укладався без проведення конкурсу (зокрема, якщо було отримано заявку на конкурс від одного учасника), то орендну плату за базовий місяць визначають за формулою п. 12 Методики № 786:

О_міс =	О_річ	× I_до × I_б	,
	12

де I_до — індекс інфляції за період з місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;

I_б — індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

Базовим місяцем вважають останній місяць, за який офіційно опубліковано індекс інфляції (п. 4 Методики № 786).

ДО ВІДОМА. Індекс інфляції — це індекс споживчих цін, оприлюднений Держстатом. Офіційне опублікування Держстатом індексу відбувається до 10-го числа місяця, наступного за звітним, на офіційному сайті (http://www.ukrstat.gov.ua).

Якщо ж орендодавцем проведено конкурс з кількома учасниками і договір укладено з переможцем конкурсу, то за формулою, наведеною вище, визначають стартовий розмір орендної плати, тобто показник, починаючи з якого потенційні учасники конкурсу можуть надавати свої конкурсні пропозиції. Отже, розмір орендної плати за базовий місяць в такому разі — це її розмір, запропонований переможцем конкурсу.

Крок 3. Визначаємо розмір орендної плати за перший місяць. Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначають шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди (абз. 2 п. 12 Методики № 786).

Крок 4. Орендну плату за наступні місяці визначають множенням орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції поточного місяця (п. 13 Методики № 786).

Далі проілюструємо все зазначене вище на прикладі.

Приклад. Установа уклала договір оренди нерухомого майна, що перебуває на її балансі, з юридичною особою. Річна орендна ставка — 6%, незалежна оцінка майна згідно зі звітом про оцінку на 18.09.2017 р. становила 500000,00 грн. Заявку на конкурс подав тільки один учасник, у зв’язку з чим конкурс не проводився. Договір укладено 17.12.2017 р.

1. Визначаємо річну орендну плату:

500000,00 грн × 6% = 30000,00 грн.

2. Розраховуємо орендну плату за базовий місяць. Оскільки заявку на конкурс подав тільки один учасник, у зв’язку з чим конкурс не проводився, то орендну плату за базовий місяць визначають за формулою п. 12 Методики № 786.

Оскільки опублікування індексу інфляції відбувається до 10-го числа місяця, наступного за звітним, то на дату укладення договору (17.12.2017 р.) останнім місяцем (базовим місяцем), за який відомо індекс, був листопад 2017 року (оскільки індекс інфляції за листопад Держстат опублікував до 10 грудня).

Отже, орендна плата за базовий місяць (листопад 2017 року) така:

30000,00 грн : 12 міс. × 102% × 101,2% × 100,9% = 2603,83 грн,

де 102% і 101,2% — індекси інфляції за період з місяця проведення незалежної оцінки (за вересень 2017 року) до базового місяця розрахунку орендної плати (за жовтень 2017 року) відповідно;

100,9% — індекс інфляції за базовий місяць (листопад 2017 року).

3. Визначаємо орендну плату за перший місяць оренди (грудень 2017 року). Для цього нам знадобляться індекси інфляції за період з першого числа місяця, наступного за базовим місяцем, до останнього числа першого місяця оренди (абз. 2 п. 12 Методики № 786). Це індекс за грудень 2017 року (індекс інфляції — 101,0%).

Отже, сума орендної плати за перший місяць оренди становить:

2603,83 грн × 101% = 2629,87 грн.

Оскільки договір оренди укладений не з початку місяця, то орендну плату за грудень сплачують пропорційно календарним дням, тобто в сумі 1272,52 грн (2629,87 грн : 31 к. дн. × 15 к. дн.).

4. За наступні місяці оренди орендну плату визначають шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики № 786).

Наприклад:

за січень 2018 року: 2629,87 грн × 101,5% (індекс інфляції за січень 2018 року) = 2669, 32 грн;
за лютий 2018 року: 2669,32 грн × 100,9% (індекс інфляції за лютий 2018 року) = 2693,34 грн;
за березень 2018 року: 2693,34 грн × 101,1% (індекс інфляції за березень 2018 року) = 2722,97 грн;
за квітень 2018 року: 2722,97 грн × × 101,8% (індекс інфляції за квітень 2018 року) = 2771,98 грн;
за травень 2018 року: 2771,98 грн × × 100,0% (індекс інфляції за травень 2018 року) = 2771,98 грн.

Оскільки офіційне опублікування Держстатом індексу інфляції відбувається до 10-го числа місяця, наступного за звітним, індекс інфляції за червень 2018 року буде відомий тільки на початку липня 2018 року.

У зв’язку з цим варто підкреслити: орендна плата за поточний місяць може сплачуватися до 15-го числа наступного місяця (п. 3.6. Типового договору), коли вже буде відомий індекс інфляції (див. лист ФДМУ від 10.05.2011 р. № 10-16-6393). Однак важливо, щоб конкретні строки внесення орендної плати були обумовлені договором оренди (ч. 3 ст. 19 Закону про оренду).

Тож орендодавець має стислі строки для того, щоб розрахувати орендну плату з урахуванням опублікованого індексу інфляції та виставити рахунок орендарю.

Якщо орендар — «бюджетник» Що стосується бюджетних установ, які сплачують орендну плату в розмірі 1 грн на рік, то вона індексується за кожен рік оренди на підставі річних індексів інфляції у строки, визначені договором оренди (п. 10 Методики № 786). Детальніше див. статтю «Оренда без конкурсу і за 1 грн: чи всім бюджетним установам пощастило?».