Статті

О

Орендна плата за об’єкт нерухомості: чи потрібно її індексувати у зв’язку з інфляцією

Чи обов’язково індексувати орендну плату відповідно до інфляції? Як правильно розрахувати орендну плату за 1-й місяць, якщо не відомо поточний індекс інфляції, і яку суму орендної плати зафіксувати в договорі оренди? Що робити, якщо орендар відмовляється сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції?

Статтю взято з газети "Бухгалтерія: бюджет" № 26/2015

 

Перераховувати орендну плату відповідно до індексу інфляції потрібно обов’язково. Адже згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-XII (далі — Закон про оренду) орендна плата з урахуванням її індексаціїналежить до істотних умов договору оренди.

Умову про індексацію орендної плати містить і Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір), на підставі якого установи держвласності складають договори оренди. Зокрема, в п. 3.3 Типового договору вказано, що орендну плату за кожен наступний місяць (після базового) визначають шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Як правило, типові форми договорів оренди, затверджені органами місцевого самоврядування для об’єктів комунальної власності, містять аналогічну умову.

Як індексувати Порядок розрахунку орендної плати за об’єкти нерухомості держвласності регламентується Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропор­ції її розподілу, затвердженою постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786 (далі — Методика № 786).

Для комунальної власності методику затверджують органи місцевого самоврядування. Втім, використати вони мають ті ж методологічні принципи, що і для об’єктів держмайна (ч. 2 ст. 19 Закону про оренду). Тому далі, у питаннях розрахунку орендної плати, спиратимемося на норми Методики № 786.

Отже, передусім визначають розмір річної орендної плати (Оріч) за формулою, наведеною в п. 8 Методики № 786:

 

де В — вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

Стріч — орендна ставка, вказана в додатку 2 до Методики № 786. Для комунальної власності орендні ставки визначають методикою розрахунку орендної плати, затвердженою місцевою радою.

Потім слід визначити розмір орендної плати за базовий місяць. Розрахунок цього показника залежить від того, визначався орендар за підсумками конкурсу чи ні.

Оренда без конкурсу Якщо договір оренди укладали без проведення конкурсу (зокрема, якщо було отримано заявку на конкурс від одного орендаря), то визначають орендну плату за базовий місяць (Оміс) за формулою п. 12 Методики № 786:

 

де Ідо — індекс інфляції за період з місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;

Іб — індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

 ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Базовим місяцем розрахунку орендної плати вважають останній місяць, за який офіційно опубліковано індекс інфляції (п. 4 Методики № 786). Орендну плату за цей місяць зазначають у договорі оренди.

Оренда з конкурсом Тоді в порядку, викладеному вище, визначають стартовий розмір орендної плати (п. 2 Методики № 786), який зазначають в оголошенні про проведення конкурсу на право оренди (див. п. 4 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого постановою КМУ від 31.08.2011 р. № 906).

У такому разі орендною платою за базовий місяць буде її розмір, визначений за результатами конкурсу виходячи з найбільшого розміру, запропонованого переможцем конкурсу. Саме цей розмір зазначають у договорі оренди.

Зупинимося ще на такому питанні. Яким буде базовий місяць, якщо договір оренди подовжують щорічно? На практиці зазвичай чинні договори оренди подовжуються за умовчанням сторін. Це передбачено, зокрема, у п. 10.4 Типового договору, відповідно до якого у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення терміну його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той же строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.

Вказані дії оформляють додатковим договором, який є невід’ємною частиною договору, з обов’язковою наявністю дозволу органу, упов­новаженого управляти об’єктом оренди.

У таких випадках базовий місяць для розрахунку орендної плати не змінюють. Пов’язано це з тим, що згідно з п. 12 Методики № 786 розмір орендної плати за базовий місяць визначають тільки в двох випадках:

1) перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди (у зазначеній ситуації оренда триває і перший місяць настав ще під час укладення договору);

2) після перегляду розміру орендної плати (якщо договір подовжується на тих же умовах, то й орендна плата при цьому не змінюється).

Визначити орендну плату за базовий місяць — це половина справи. Тепер потрібно розрахувати її розмір за перший місяць оренди.

Орендна плата за перший і подальші місяці Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначають шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа місяця, наступного за базовим, до останнього числа першого місяця оренди (абз. 2 п. 12 Методики № 786).

За кожен наступний місяць орендну плату визначають шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики № 786). При цьому жодних винятків стосовно значення індексу інфляції (перевищив він 100 % чи ні) немає — орендну плату коригують у будь-якому разі.

Офіційно Держслужба публікує статистику індексу інфляції до 10-го числа місяця, наступного за звітним. Зазначену інформацію розміщують на офіційному веб-сайті цього органу*.

Орендна плата має бути перерахована не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (п. 3.6. Типового договору). У зв’язку з цим орендодавець має стислі строки для того, щоб розрахувати орендну плату з урахуванням опублікованого індексу інфляції та виставити рахунок орендареві.

 Приклад 1. Бюджетна установа уклала договір оренди нерухомого майна, що перебуває на її балансі, з юридичною особою. Річна орендна ставка — 18 %, незалежна оцінка майна згідно зі звітом про оцінку на 16.01.2015 р. становила 500000,00 грн. Заявку на конкурс подав тільки один учасник, у зв’язку з чим конкурс не проводився. Договір укладено 05.05.2015 р.

 

 

де: 108,6 % — індекс інфляції за період з місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця (за січень – лютий): 103,1 % × 105,3 % = = 108,6 %;

110,8 % — індекс інфляції за базовий місяць (березень 2015 року).

3. Визначаємо орендну плату за перший місяць (травень) після публікації індексу інфляції за травень (враховують індекси за квітень – травень):

9024,66 грн × 114,0 % × 102,2 % =10514,45 грн.

За червень орендну плату буде розраховано шляхом множення цієї суми на індекс інфляції червня (після його публікації).

Якщо орендар — «особливий» Що стосується бюджетних установ, які платять орендну плату у розмірі 1 гривні на рік, то цю плату, як правило, виплачують протягом місяця після укладення договору оренди. Надалі її індексують за кожен рік оренди на підставі річних індексів інфляції в терміни, визначені договором оренди (п. 10 Методики № 786).

 Приклад 2. Договір оренди з бюджетною установою уклали в другій половині травня 2014 року (базовий місяць — квітень 2014 року). Під час розрахунку орендної плати за травень 2015 року використовуватимуться індекси за травень 2014 року – травень 2015 року.

1. Індекс інфляції становитиме: 103,8 × 101,0 × × 100,4 × 100,8 × 102,9 × 102,4 × 101,9 × 103,0 × × 103,8 × 101,0 × 100,4 × 100,8 × 102,9 = 1,28 (%).

2. Сума орендної плати за травень 2015 року:

1 грн × 1,28 % = 1,28 грн.

Якщо орендар проти індексації Стосовно можливості несплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції варто зазначити, що плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною. На це звертають увагу і суди (див., зокрема, постанову Судової палати в господарських справах ВСУ від 18.03.2015 р. у справі № 3-19гс15, від 20.08.2013 р. у справі № 3-19гс13). Тому якщо орендар відмовляється сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції, можна подати на нього позов про стягнення заборгованості. Суди зазвичай такі позови задовольняють (див., зокрема, рішення господарського суду м. Києва від 10.11.2014 р. у справі № 910/18902/14***, господарського суду Львівської області від 14.04.2015 р. у справі № 914/314/15****).

 

http://www.ukrstat.gov.ua/.
** Оскільки публікація індексу інфляції відбувається до 10-го числа місяця, наступного за звітним, то на дату укладення договору (05.05.2015 р.) останнім місяцем (базовим), за який відомо індекс, буде березень 2015 року.

*** http://reyestr.court.gov.ua/Review/41477247

**** http://reyestr.court.gov.ua/Review/43744492

 

Календар бухгал­тера
Завтра

Звіт про використання КОРО та РК (форма № ЗВР-1) за березень 2021 року

Довідка про використані РК за березень 2021 року

Фінансова та бюджетна звітність розпорядників та одержувачів коштів державного і місцевого бюджету

19.04.21

ЄСВ «за себе» за І квартал 2021 року (ФОП)

20.04.21

Авансовий внесок з ЄП за квітень 2021 року (єдинники групи 2)

Вверх
Закрыть
Замовити зворотній дзвінок
Буде виконано оформлення передплати на обране видання
Телефон
Оформити
Повернутися
Закрыть
Вибачте, на обраний вами період передплата не здійснюється. Для того щоб задати своє питання телефонуйте на наші контактні телефони або скористайтеся формою зворотного зв'язку