«МІСЦЕВА РАДА»:
Смерть фізичної особи — орендаря земельної ділянки: що з правом оренди?

Людмила Линник, юрист газети «Місцева рада»

Суть справи

Тим часом кожним з договорів було передбачено, що вони набирають чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Випадку припинення кожного договору у зв’язку із смертю орендаря жодним з них передбачено не було. Втім причиною позову стало не це.

За інформацією нотаріуса, жінка була єдиним спадкоємцем померлого. Спадщину після смерті чоловіка вона прийняла відповідно до ч. 1 ст. 1269 ЦКУ2.

Водночас позивачка не могла нотаріально оформити вказані спадкові права, оскільки договори оренди землі не відповідають вимогам ст. 47 Закону про нотаріат3 (відповідно до цієї норми документи, викладені на двох або більше аркушах, що подаються для вчинення нотаріальної дії, повинні бути прошиті у спосіб, що унеможливлює їх роз’єднання без порушення цілісності, а аркуші пронумеровані). Виправити вказані недоліки неможливо у зв’язку із смертю орендаря, який укладав та підписував договори оренди земельних ділянок.

Отже, договором не було передбачено такої підстави для припинення права оренди, як смерть орендаря. Тож позивачка звернулась з позовом про визнання за нею в порядку спадкування за законом після чоловіка права на оренду на всі земельні ділянки.

У справі, про яку йдеться, селищна рада у першому ж засіданні визнала позовні вимоги. Справа розглядалась без участі сторін. Позов задоволено в повному обсязі. Судове рішення не оскаржувалось сторонами та набуло чинності у встановлені законодавством строки.

Ситуація майже ідеальна. Але попри визнання відповідачем позову, рішення суду має бути обґрунтованим. Тож про доводи суду розповімо далі.

Позиція суду

Відповідно до ст. 7 Закону про оренду землі4 право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізособи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.

Розділом «Зміна умов договору і припинення його дії» договорів оренди, укладених з померлим, не передбачено припинення договорів оренди землі у зв’язку зі смертю орендаря.

За приписами ст. 1218 ЦКУ до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Отже, до складу спадщини після смерті орендаря, за висновками суду, входить і право оренди на земельні ділянки.

Згідно з листом нотаріуса позивачці відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом у зв’язку із тим, що договори оренди землі оформлені спадкодавцем із порушенням вимог ст. 47 Закону про нотаріат та не містять обов’язкових додатків.

Частиною 1 ст. 31 Закону про оренду землі передбачено припинення оренди землі лише у разі смерті фізичної особи — орендаря та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Позивачка, будучи спадкоємицею, що прийняла спадщину після смерті орендаря, не відмовилась від виконання укладених договорів оренди землі, а бажає їх виконувати і зареєструвати за собою право оренди цих земельних ділянок. І лише через невідповідність документів не змогла оформити спадщину.

З огляду на те, що померлому належало право на оренду земельних ділянок за договорами, строк яких не закінчився, але позивач не може оформити речові права на спадкове майно через органи нотаріату, а також зважаючи на те, що представник відповідача визнав позов у повному обсязі, суд доходить висновку, що за позивачкою необхідно визнати в порядку спадкування за законом право на оренду вказаних земельних ділянок після смерті орендаря, а тому позов підлягає задоволенню.

Думка редакції

На перший погляд може здатися, що справа надто проста. Але маємо сказати, що якщо переглянути Єдиний реєстр судових рішень, можна зрозуміти, що саме таких справ і є переважна більшість. Коли наче все просто, і рада не проти оренди (особливо, коли йдеться про нерухоме майно орендаря, розташоване на орендованій земділянці), і спадкоємці не проти орендувати, і бюджет продовжує наповнюватись, але отакі маленькі нюанси (то в договорі не зазначено, то договір не прошитий тощо) змушують сторони зустрічатись в суді.

На що ж варто звернути увагу у ситуації оренди землі фізособою?

Згідно з ч. 1 ст. 781 ЦКУ договір найму припиняється в разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тут варто знов звернутись до формулювання ст. 7 Закону про оренду землі, що право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.

Що ж виходить?

По-перше, за загальним правилом право оренди успадковується.

По-друге, інше може бути передбачено договором. У зв’язку з цим нагадаємо, що відповідно до ст. 1 Закону про оренду землі оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Типовий договір оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.

Пунктом 40 Типового договору передбачено, що право на орендовану земельну ділянку (орендовані земельні ділянки) у разі смерті фізичної особи — орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку (ці земельні ділянки) разом з орендарем.

Тобто є варіант на розсуд сторін «переходить/не переходить», і непотрібне формою Типового договору пропонується закреслити. В умовах, коли договір набирається в електронному вигляді, можна не закреслювати, а прибрати непотрібне слово.

Як бачимо зі справи, що розглядалась, сторони цьому пункту не надали значення і напевне так і залишили його у варіаціях. І таке часто трапляється. Втім, є й такі, що все-таки обирають той чи інший варіант.

Отже, за правилами ст. 7 Закону про оренду землі у випадку смерті орендаря заглядаємо до договору. Якщо там:

• не обрано варіант, або обрано варіант «переходить», то можемо вносити зміни до договору в частині особи орендаря, чи визнавати позов, якщо аналогічно з розглянутою справою є проблеми з оформленням;
• обрано варіант «не переходить», то, відповідно, і підстав у ради йти на зміни до договору чи визнання позову спадкоємців немає.

Подбати про це можна на стадії укладання договорів. Наприклад, там, де на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно орендаря, доцільно все ж обирати варіант «переходить». Якщо йдеться про «пусті» землі, наприклад, для обробітку, — можна подумати.

По-третє, якщо в договорі не обрано жоден варіант або обрано варіант «переходить», але спадкоємці не хочуть продовжувати справу орендаря, а він користувався об’єктом оренди не сам (наприклад, оренда земділянки зі ставком кількома особами), то такі особи можуть також набути права оренди після померлого. У цьому випадку до договору в частині особи орендаря також вносяться зміни і частка в праві оренди тієї особи, що лишилась, а отже, і її зобов’язання за договором збільшуються, а особа померлого виключається з договору.

Усі зміни проходять державну реєстрацію.