«ПРОФЕСІЙНИЙ БУХГАЛТЕР»:
Фізособа надає житло в оренду: бути чи не бути ФОП — ось у чому питання

Версія для друку

30 червня, 2022

Тема: Єдиний податок для фізосіб Податок на доходи та військовий збір Оренда

Орендне питання завжди актуальне, причому не тільки для суб’єктів господарювання, але й для простих смертних осіб . Водночас, якщо орендодавцем виступає фізособа, може постати питання її статусу: це звичайна фізособа чи це ФОП (суб’єкт господарювання)? На перший погляд здається, чи, власне, не все одно? Але пропонуємо все ж таки зануритися в питання трохи глибше та з’ясувати можливі нюанси.

Питання Якщо фізособа надає житло в оренду, то чи потрібно їй реєструватися підприємцем?

Позиція податківців На поставлене запитання податківці відповіли, що фізособи можуть здійснювати здавання в оренду власного нерухомого майна як у межах підприємницької діяльності, так і без реєстрації орендодавця як ФОП. Якщо громадянин не є підприємцем та отримує доходи від надання в оренду власного нерухомого майна іншій фізособі, то відповідно до норм ПКУ він є особою, відповідальною за повноту і своєчасність сплати ПДФО та ВЗ до бюджету. Отже, така особа за результатами звітного податкового року зобов’язана до 1 травня року, що настає за звітним, подати до податкової інспекції за місцем своєї податкової адреси декларацію про майновий стан і доходи, в якій задекларувати суму отриманого доходу та визначити податкові зобов’язання (ПДФО — 18 % та ВЗ — 1,5 %). Водночас, у разі якщо фізособа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, така фізособа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності й сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування. Якщо платник податків, зареєстрований ФОП, здійснює декілька видів діяльності, одним із яких є надання житла в оренду, то всі доходи, отримані від здійснення підприємницької діяльності, включаються до загального доходу та оподатковуються залежно від системи оподаткування, на якій перебуває ФОП.

Водночас податківці звернули увагу, що в березні 2022 року до ПКУ були внесені зміни, відповідно до яких на період воєнного стану в Україні, якщо платник податків не може своєчасно виконати свій податковий обов’язок, він зобов’язаний виконати такий обов’язок протягом шести місяців після припинення або скасування воєнного стану. При цьому платників податків звільнено від відповідальності за недотримання термінів подання звітності та сплати податків та зборів (про це поговоримо далі).

Думка редакції Від себе також прокоментуємо цю ситуацію з огляду на законодавчі норми. В цілому ми погоджуємося з позицією податківців стосовно того, що у фізособи — власника нерухомого майна є два шляхи: бути орендодавцем-фізособою чи орендодавцем-ФОП. Головне за таких обставин — належним чином оформити договір оренди (підказки читайте в наших матеріалах 2), сплачувати податки (збори) та звітувати відповідно до норм ПКУ.

НАГАДАЄМО. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 1, 2 ст. 319 ЦКУ).

Водночас податківці наче попереджають, що, в разі коли фізособа на постійній основі здає в оренду декілька квартир, така особа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування. Такий висновок виглядає логічним з огляду на ст. 42 ГКУ, яка визначає підприємництво як самостійну, ініціативну, систематичну на власний ризик господарську діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

ДО ВІДОМА. Суб’єктами господарювання визнаються учасники господарських відносин, які здійснюють господарську діяльність, реалізуючи господарську компетенцію (сукупність господарських прав та обов’язків), мають відокремлене майно і несуть відповідальність за своїми зобов’язаннями в межах цього майна, крім випадків, передбачених законодавством. Суб’єктами господарювання є господарські організації 3; громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці (ст. 55 ГКУ).

Отже, логіка податківців така: якщо в оренду здається одна квартира, то ФОП можна не реєструватися; якщо дві квартири і більше — то реєстрація ФОП є обов’язковою. Чому саме декілька квартир, податківці замовчують (а ПКУ — і поготів), адже, на наш погляд, маючи у власності навіть одну квартиру (приміщення) площею понад 100 кв. м десь у центрі міста, можна непогано і систематично заробляти, тож чим це не підприємницька діяльність ?

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! ФОП — платники ЄП груп 1–3 можуть здавати в оренду лише житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 400 кв. м, та нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 900 кв. м (п.п. 291.5.3. ПКУ). Оренда більшої за розмірами площі можлива вже на загальній системі оподаткування.

Але не будемо чіплятися до слів та цифр, натомість пригадаємо про можливі наслідки, зокрема й податкові, незадекларованої підприємницької діяльності.

По-перше, провадження господарської діяльності без державної реєстрації як суб’єкта господарювання призводить накладення штрафу від 17 тис. до 34 тис. грн з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей, одержаних внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення, чи без такої 4(ст. 164 КпАП). Погодьтеся, сума чимала, однак і податківцям доведеться спершу довести, що фізособа здійснює підприємницьку (орендну) діяльність та отримує дохід.

По-друге, неподання або несвоєчасне подання платником податків або іншими особами, зобов’язаними нараховувати і сплачувати податки та збори, платежі, контроль за сплатою яких покладено на контролюючі органи, податкових декларацій 5(розрахунків), а також іншої звітності, обов’язок подання якої до контролюючих органів передбачено ПКУ, призводить до накладення штрафу в розмірі 340 грн за кожне таке неподання або несвоєчасне подання (абз. 1 п. 120.1 ПКУ).

По-третє, вчинення платником податків діянь, що зумовили визначення контролюючим органом суми податкового зобов’язання та/або іншого зобов’язання, контроль за сплатою якого покладено на контролюючі органи, зменшення суми бюджетного відшкодування та/або від’ємного значення суми ПДВ платника податків 6на підставах, визначених пп. 54.3.1, 54.3.2, 54.3.6 п. 54.3 ПКУ, призводить до накладення на платника податків штрафу в розмірі 10 % суми визначеного податкового зобов’язання та/або іншого зобов’язання, контроль за сплатою якого покладено на контролюючі органи, завищеної суми бюджетного відшкодування. Ті самі діяння, вчинені умисно, призводять до накладення штрафу в розмірі 25 % від суми визначеного податкового зобов’язання та/або іншого зобов’язання, контроль за сплатою якого покладено на контролюючі органи, завищеної суми бюджетного відшкодування. (п. 123.2 ПКУ).

Тепер щодо можливого звільнення від відповідальності під час воєнного стану, про яке згадали податківці. Тут, на жаль, не все так райдужно для платників податків з огляду на останні законодавчі зміни (нагадаємо, що роз’яснення податківців було опубліковано 11.05.2022 р.).

Нагадаємо, що донедавна діяли (і в деяких випадках продовжують діяти) карантинні норми (карантин продовжено до 31.08.2022 р. згідно з постановою № 630 7). Так, відповідно до чинного на сьогодні п. 521 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ за порушення податкового законодавства у період з 01.03.2020 р. по останній календарний день місяця, в якому завершується карантин, встановлений Кабміном, не застосовуються штрафні санкції (окрім деяких штрафів-винятків) та не нараховується пеня, а нарахована несплачена пеня підлягає списанню. Отже, в період дії карантинного мораторію (а карантин поки що повністю збігається з воєнним станом 8) платників податків за загальним правилом не мають штрафувати за порушення.

Водночас 27.05.2022 р. набув чинності Закон № 2260 9, який фактично поставив хрест на штрафному карантинному мораторії.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Згідно з оновленими положеннями п.п. 69.2 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ в разі виявлення порушень законодавства за результатами проведення перевірок до платників податків застосовується відповідальність згідно з ПКУ, законами, контроль за виконанням яких покладено на контролюючі органи, з урахуванням обставин, передбачених п.п. 112.8.9 ПКУ, які звільняють від фінансової відповідальності. Водночас вимоги законодавства щодо мораторію (зупинення) застосування штрафних (фінансових) санкцій (штрафів) на період дії воєнного, надзвичайного стану та/або на період дії карантину, встановленого Кабміном, не застосовуються.

У межах цього матеріалу ми не будемо аналізувати Закон № 2260 (усі цікаві подробиці читайте тут 10), але наголосимо на ключових моментах.

По-перше, відповідно до абз. 1 п.п. 69.1 ПКУ в разі відсутності у платника податків можливості своєчасно виконати свій податковий обов’язок щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності, у т. ч. звітності, передбаченої п. 46.2 ПКУ, реєстрації у відповідних реєстрах податкових або акцизних накладних, розрахунків коригування тощо платники податків звільняються від передбаченої ПКУ відповідальності з обов’язковим виконанням таких обов’язків протягом 6 місяців після припинення або скасування воєнного стану в Україні (ПКУ був доповнений відповідною нормою згідно із Законом № 2118 11, в редакції Закону № 2142 12та Закону № 2260).

По-друге, відповідно до абз. 3 п.п. 69.1 ПКУ платники податків, які можуть своєчасно виконувати податкові обов’язки щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності, у т. ч. звітності, передбаченої п 46.2 ПКУ, реєстрації у відповідних реєстрах ПН/РК, звільняються від відповідальності за несвоєчасне виконання таких обов’язків, граничний термін виконання яких припадає на період починаючи з 24.02.2022 р. до дня набрання чинності Законом № 2260 за умови подання податкової звітності до 20.07.2022 р. та сплати податків та зборів у строк не пізніше 31.07.2022 р.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Всі податкові обов’язки, граничний термін виконання яких настає після 27.05.2022 р., мають виконуватися у звичайні строки, передбачені ПКУ. Отже, за порушення таких строків податківці притягатимуть платника податків до відповідальності в порядку, встановленому ПКУ.

Отже, ми бачимо, що платників податків поділили на тих, хто має можливість своєчасно виконувати свій податковий обов’язок, та тих, хто такої можливості не має. Водночас із цим не все так однозначно, адже порядок підтвердження можливості чи неможливості виконання платником податків обов’язків та перелік документів на підтвердження цього факту має затвердити Мінфін (абз. 8 п.п. 69.1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Коли це відбудеться — питання, тоді як Закон № 2260 вже місяць як діє. А наразі не зовсім зрозуміло, на які критерії «спроможності» або «неспроможності» виконати свої податкові обов’язки слід орієнтуватися платникам податків.

По-третє, Законом № 2260 розширено перелік перевірок, які податківці мають право здійснювати у воєнний період. Так, за оновленими положеннями п.п. 69.2 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ наразі проводитимуться, зокрема, камеральні перевірки (в повному обсязі), документальні позапланові перевірки на звернення платника податків, фактичні перевірки.

НАГАДАЄМО. Камеральною вважається перевірка, яка проводиться в приміщенні контролюючого органу виключно на підставі даних, зазначених у податкових деклараціях (розрахунках) платника податків та даних системи електронного адміністрування ПДВ. Предметом камеральної перевірки також може бути своєчасність подання податкових декларацій (розрахунків), виправлення помилок у податкових накладних та/або своєчасність сплати узгодженої суми податкового (грошового) зобов’язання виключно на підставі даних, що зберігаються (опрацьовуються) у відповідних інформаційних базах (п.п. 75.1.1. п. 75.1 ПКУ).

Звісно, рятівною соломиною може стати форс-мажор, адже п.п. 69.2 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ містить посилання на п.п. 112.8.9 ПКУ, який встановлює, що обставинами, які звільняють від фінансової відповідальності, є вчинення правопорушення внаслідок форс-мажору. Нагадаємо, що ТПП 13України листом від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1 засвідчила як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили) військову агресію російської федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини до їх офіційного завершення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізосіб, зокрема, за податковими обов’язками, виконання яких стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин. Водночас чи влаштує податківців лише зазначений лист (видання якого, до речі, не передбачено Законом № 671 14) без отримання платником податків сертифіката про форс-мажор відповідно до ч. 1 ст. 141 Закону № 671, однозначно сказати важко.

І насамкінець зауважимо, що ніхто не скасовував штрафи, передбачені КпАП, навіть за умови звільнення від податкових штрафів .

ВИСНОВОК. Отже, обидва варіанти — орендодавець-фізособа та орендодавець-ФОП — життєздатні. Але, якщо оренда для фізособи де-факто є підприємницькою діяльністю, такій особі варто зареєструватися підприємцем, тобто стати ФОП (ба більше, ця процедура нескладна, безкоштовна і доступна через портал Дія) та обрати оптимальну систему оподаткування.

Катерина Литвиненко, юристка