Компенсація комунальних послуг ФОПу-орендодавцю: як уникнути податкових ризиків?
На практиці, орендарі об’єктів нерухомості зазвичай відшкодовують вартість спожитих комунальних послуг орендодавцю-власнику. І це цілком логічно та обґрунтовано. Однак, у випадках, коли орендодавець є фізичною особою-підприємцем (далі – ФОП) на єдиному податку, виникають закономірні питання: а чи буде така компенсація комунальних послуг доходом ФОПа із оподаткуванням єдиним податком? Яка позиція ДПС з даного питання? Яким чином у даному випадку ФОП-орендодавець та орендар гарантовано можуть уникнути ризику?
Відповіді на поставлені питання ми і розглянемо у даній статті.
- Позиція ДПС щодо оподаткування компенсації вартості спожитих комунальних послуг
Державна податкова служба Україна (далі – ДПС) у Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі «ЗІР» (категорія 107.01.03, активне посилання: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=28109, діяло до 25.04.2024р.) зазначає таке:
«..якщо сплата комунальних платежів передбачена договором оренди, то відшкодована орендарем сума комунальних послуг платнику єдиного податку повністю включається до доходу платника єдиного податку від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду).».
Водночас в ІПК №2232/ІПК/99-00-24-03-03-06 від 01.08.2023р. (де за умовами договору оренди сплата комунальних платежів здійснюється орендарем окремо від орендної плати у вигляді відшкодування витрат орендодавцю на сплату комунальних послуг) ДПС висловлює іншу позицію:
«Оскільки отримання фізичною особою-підприємцем – платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи (орендаря), то такий дохід оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб».
Подібну позицію можна зустріти і в ІПК №4176/IПК/99-00-04-05-03-06 від 07.10.2020р.:
«У разі якщо відповідно до умов договору оренди, укладеного між фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку третьої групи та юридичною особою або фізичною особою – підприємцем, сплата комунальних платежів здійснюється у складі орендної плати, тобто сума орендної плати включає суму комунальних платежів, то з метою оподаткування дохід у вигляді сплачених комунальних платежів повністю включається до доходу платника єдиного податку як орендна плата з відповідним оподаткуванням.
Водночас, якщо умовами договору оренди сплата комунальних платежів здійснюється орендарем окремо від орендної плати у вигляді відшкодування витрат орендодавця на сплату комунальних послуг, то сума цих платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими розділом IV ПКУ для платників податків – фізичних осіб».
Отже, як бачимо, ще станом на період існування «старої» позиції ДПС, мало місце надання ІПК, які суперечили тій позиції.
Вже починаючи з кінця квітня 2024 року ДПС оновила свою позицію у Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі «ЗІР», відповідно до якої, відшкодування комунальних платежів за договором оренди з ФОП, формує дохід як у фізичної особи, а не як у ФОП.
Відповідно, неутримання орендарем-податковим агентом (підприємством чи іншим ФОП) податку на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) і військового збору несе в собі ризик донарахування цих податків/зборів (із штрафними санкціями) під час податкової перевірки як самого орендаря-податкового агента, так і орендодавця-ФОПа.
Якщо ж орендар – фізична особа (яка не виконує функції податкового агента), то всі ризики лягають одноосібно на орендодавця-ФОПа, якому під час податкової перевірки донарахують ті ж ПДФО та військовий збір (із штрафними санкціями).
- Варіанти усунення ризику
Із врахуванням вищенаведеної позиції ДПС, ФОПу-орендодавцю слід здійснити певні дії, щоб обов’язку утримання та/або сплати ПДФО і військового збору не виникало.
Для цього, ми рекомендуємо в договорі оренди використати формулювання, подібне такому:
«Місячна орендна плата складається з 2-х складових частин, а саме:
- плати у фіксованому розмірі у сумі … та
- плати у змінному розмірі, яка дорівнює вартості обсягу спожитих комунальних послуг та послуг обслуговуючої компанії за відповідний місяць (або попередній місяць)».
При цьому, Акт про надані послуги має містити одне найменування, наприклад: «Послуги оренди …. за … місяць… року» із загальною вартістю, яка складатиметься із суми постійного і змінного розмірів.
Таким чином, якщо компенсація вартості спожитих комунальних послуг стане складовою орендної плати у вигляді плати у змінному розмірі, то такий дохід повністю включатиметься до доходу платника єдиного податку як орендна плата з відповідним оподаткуванням за правилами єдиного податку.
