Роз’яснення ФДМУ щодо нарахування орендної плати на період карантину

На офіційному сайті ФДМУ оприлюднено роз’яснення щодо нарахування орендної плати на період карантину. Так, 02.04.2020 р. набрав чинності Закон України від 30.03.2020 р. № 540-IX, яким «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ) доповнені новим п. 14 такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України <...> від 11 березня 2020 року № 211 <...>, і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Частина 6 ст. 762 ЦКУ передбачає, що: «наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає». ФДМУ звертає увагу, що для розгляду та ухвалення рішення щодо застосування ст. 762 ЦКУ орендодавцям державного майна необхідно мати докази того, що наймач не використовує майно за призначенням, і що між цим рішенням наймача і карантином є причинно-наслідковий зв’язок. У тих випадках, коли введено пряму заборону на використання певних об’єктів, такі докази не вимагаються. Ці заборонені під час карантину види діяльності прямо згадані в постанові КМУ від 11.03.2020 р. № 211. В інших випадках потрібно збирати докази. Так, звільнення наймачів, які орендують приміщення держвласності з метою розміщення закладів громадського харчування, торговельно-розважальних центрів, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, від сплати орендної плати можливо за умови, що:

• у закладах громадського харчування не здійснюється діяльність з надання послуг із застосуванням адресної доставки замовлень;
• у закладах торговельного і побутового обслуговування населення не здійснюється торгівля продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами і виробами медичного призначення.

У цих випадках КМУ дозволяє здійснювати діяльність, і для застосування звільнення, передбаченого ЦКУ, орендодавцю необхідно переконатися, що орендарі припинили діяльність попри те, що користування об’єктом оренди прямо не заборонено. Окрім прямо зазначених у постанові КМУ випадків дозволеного використання приміщень під час карантину, можуть бути й інші випадки, про які в постанові Кабміну не йдеться. Скажімо, офіси чи виробничі приміщення. Орендарі таких приміщень у кожному випадку приймають власне рішення, закрити бізнес повністю чи продовжувати працювати в обмеженому режимі. Якщо орендар ухвалив рішення закрити бізнес через карантин, орендодавцю належить переконатися, що орендовані приміщення дійсно не використовуються і що існує зв’язок між карантином і фактом невикористання орендарем приміщення.

ФДМУ роз’яснив, що для отримання відповідних доказів орендодавцям і балансоутримувачам належить здійснити комісійний огляд об’єкта оренди. Орендодавцям також необхідно отримати від орендарів інформацію від податкового органу, яка може засвідчити, що орендарі не отримували під час дії карантину доходу від використання об’єкта оренди. Під час комісійного огляду об’єктів оренди слід зафіксувати факт невикористання орендованих приміщень. Зокрема, що об’єкт оренди зачинений в робочий час, всередині об’єкта не перебувають люди, не здійснюються ремонтні роботи тощо. Такий огляд належить здійснити без попереднього повідомлення орендаря.

Огляди можуть бути здійснені за умови забезпечення членів сформованих орендодавцями і балансоутримувачами комісій засобами індивідуального захисту.

Також ФДМУ повідомив, що ініціює зміни для підтримки орендарів на час вимушеної зупинки роботи через карантин.