Индексируем арендную плату за недвижимое имущество

Версия для печати

05 июля, 2018

Тема: Аренда

Никаких особенностей по индексации арендной платы за недвижимое имущество в 2018 году нет. Поэтому индексировать арендную плату нужно на общих основаниях. Расскажем, как именно.

Чем предусмотрено? Как вы помните, правоотношения в сфере аренды государственного и коммунального имущества регулируются Законом об аренде1.

Договоры аренды недвижимого имущества коммунальной собственности заключают на основании типового договора, форма которого утверждена соответствующим местным советом. Органы местного самоуправления (далее — ОМС), утверждая собственные типовые формы договоров аренды коммунальной собственности, предусматривают аналогичное условие.

Следовательно, арендную плату нужно корректировать на индекс инфляции. Напомним, на 2016 год действие нормы ст. 10 Закона об аренде об индексации арендной платы приостанавливалось. Но уже с началом 2017 года индексация проводится на общих основаниях(см. письмо ФГИУ от 15.05.2017 г. № 10-16-959). Арендодатели государственного и коммунального имущества, которые заключили договоры в 2016 году и не предусмотрели в условиях договора индексацию арендной платы из-за действия моратория, в 2017 году должны были привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством.

ВАЖНО! Арендную плату следует индексировать ежемесячно. При этом никаких исключений по значению индекса инфляции (превысил он 100% или нет) нет — арендную плату индексируют в любом случае. Это предусмотрено как Законом об аренде, так иМетодикой № 7863.

Определяем размер арендной платы Порядок расчета платы за аренду госимущества определен Методикой № 786. Соответствующие методики для определения платы за аренду коммунального имущества утверждаются местными советами, которые обычно принимают эту методику за основу.

Пошагово механизм расчета арендной платы с учетом индексации выглядит так.

Шаг 1. Определяем размер годовой арендной платы. Формула для расчета приведена в п. 8 Методики № 786:

где С_п — стоимость арендованного имущества, определенная путем проведения независимой оценки, грн;

С_ар — арендная ставка, определенная согласно приложению 2 к Методике № 786 (или согласно приложению к методике, утвержденной местным советом).

Шаг 2. Определяем размер арендной платы за базовый месяц. Расчет этого показателя зависит от того, заключался договор аренды по результатам конкурса или нет.

Если договор аренды заключался без проведения конкурса (в частности, если была получена заявка на конкурс от одного участника), то арендную плату за базовый месяц определяют по формуле п. 12 Методики № 786 (см. ниже):

где I_до — индекс инфляции за период с месяца проведения независимой оценки до базового месяца расчета арендной платы;

I_б — индекс инфляции за базовый месяц расчета арендной платы.

Базовым месяцем считают последний месяц, за который официально опубликован индекс инфляции (п. 4 Методики № 786).

НА ЗАМЕТКУ. Индекс инфляции — это индекс потребительских цен, обнародованный Госстатом. Официальное опубликование Госстатом индекса осуществляется до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, на официальном сайте (http://www.ukrstat.gov.ua).

Если же арендодателем проведен конкурс с несколькими участниками и договор заключен с победителем конкурса, то по формуле, приведенной выше, определяют стартовый размер арендной платы, т.е. показатель, начиная с которого потенциальные участники конкурса могут подавать свои конкурсные предложения. А значит, размер арендной платы за базовый месяц в таком случае — это ее размер, предложенный победителем конкурса.

Шаг 3. Определяем размер арендной платы за первый месяц. Размер арендной платы за первый месяц аренды определяют путем корректировки размера арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за период с первого числа следующего за базовым месяца до последнего числа первого месяца аренды (абз. 2 п. 12 Методики № 786).

Шаг 4. Арендную плату за следующие месяцы определяют умножением арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции текущего месяца (п. 13 Методики № 786).

Проиллюстрируем все изложенное выше на примере.

Пример. Учреждение заключило с юридическим лицом договор аренды недвижимого имущества, находящегося на его балансе. Годовая арендная ставка — 6%, независимая оценка имущества согласно отчету об оценке на 18.09.2017 г. составила 500000,00 грн. Заявку на конкурс подал только один участник, в связи с чем конкурс не проводился. Договор заключен 17.12.2017 г.

1. Определяем годовую арендную плату:

500000,00 грн × 6% = 30000,00 грн.

2. Рассчитываем арендную плату за базовый месяц. Поскольку заявку на конкурс подал только один участник, в связи с чем конкурс не проводился, то арендную плату за базовый месяц определяют по формуле п. 12 Методики № 786.

Поскольку опубликование индекса инфляции происходит до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, то на дату заключения договора (17.12.2017 г.) последним месяцем (базовым месяцем), за который известен индекс, был ноябрь 2017 года (поскольку индекс инфляции за ноябрь Госстат опубликовал до 10 декабря).

Итак, арендная плата за базовый месяц (ноябрь 2017 года) составляет:

30000,00 грн : 12 мес. × 102% × 101,2% × 100,9% = 2603,83 грн,

где 102% и 101,2% — индексы инфляции за период с месяца проведения независимой оценки (за сентябрь 2017 года) до базового месяца расчета арендной платы (за октябрь 2017 года) соответственно;

100,9% — индекс инфляции за базовый месяц (ноябрь 2017 года).

3. Определяем арендную плату за первый месяц аренды (декабрь 2017 года). Для этого нам понадобятся индексы инфляции за период с первого числа месяца, следующего за базовым месяцем, до последнего числа первого месяца аренды (абз. 2 п. 12 Методики № 786). Это индекс за декабрь 2017 года (индекс инфляции — 101,0%).

Итак, сумма арендной платы за первый месяц аренды составляет:

2603,83 грн × 101% = 2629,87 грн.

Поскольку договор аренды заключен не с начала месяца, то арендную плату за декабрь уплачивают пропорционально календарным дням, т. е. в сумме 1272,52 грн (2629,87 грн : 31 к. дн. × 15 к. дн.).

4. За следующие месяцы аренды арендную плату определяют путем корректировки размера месячной арендной оплаты за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 Методики № 786). Например:

• за январь 2018 года: 2629,87 грн × 101,5% (индекс инфляции за январь 2018 года) = 2669,32 грн;
• за февраль 2018 года: 2669,32 грн × 100,9% (индекс инфляции за февраль 2018 года) = 2693,34 грн;
• за март 2018 года: 2693,34 грн × 101,1% (индекс инфляции за март 2018 года) = 2722,97 грн;
• за апрель 2018 года: 2722,97 грн × 101,8% (индекс инфляции за апрель 2018 года) = 2771,98 грн;
• за май 2018 года: 2771,98 грн × 100,0% (индекс инфляции за май 2018 года) =  2771,98 грн.

Поскольку официальное опубликование Госстатом индекса инфляции происходит до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, индекс инфляции за июнь 2018 года будет известен только в начале июля 2018 года. В связи с этим стоит подчеркнуть: арендная плата за текущий месяц может уплачиваться до 15-го числа следующего месяца (п. 3.6 Типового договора), когда уже будет известен индекс инфляции (см. письмо ФГИУ от 10.05.2011 г. № 10-16-6393). Однако важно, чтобы конкретные сроки внесения арендной платы были обусловлены в договоре аренды (ч. 3 ст. 19 Закона об аренде). Так что у арендодателя довольно сжатые сроки для того, чтобы рассчитать арендную плату с учетом опубликованного индекса инфляции и выставить счет арендатору.

Если арендатор — «бюджетник» Что касается бюджетных учреждений, уплачивающих арендную плату в размере 1 грн в год, то она индексируется за каждый год аренды на основании годовых индексов инфляции в сроки, определенные договором аренды (п. 10 Методики № 786). Подробнее см. статью «Аренда без конкурса и за 1 грн: всем ли бюджетным учреждениям повезло?».