Передача в аренду помещений заведений образования: есть определенные послабления, только с одним «но»...
(комментарий к Закону Украины «О внесении изменения в ст. 80 Закона Украины “Об образовании” относительно обеспечения образовательного процесса надлежащими условиями для труда и получения образования» от 20.12.2018 г. № 2661-VIII)
Версия для печати
Комментируемый Закон вступил в силу 19.01.2019 г. Им в ст. 80 Закона об образовании1 внесены изменения, которыми откорректированы условия предоставления в аренду имущества, находящегося на балансе заведений образования. Сразу отметим: изменения несущественные. Передать имущество заведений образования в аренду, например, для размещения ресторана или пункта продажи лотерей (несмотря на высокий процент арендной платы, а значит, и получение неплохого дохода) не удастся. Главной задачей изменений является обеспечение качества образовательного процесса и обслуживания его участников. И если заведение само не обеспечивает каких-либо его составляющих, то дополнить комплекс может сторонний субъект соответствующего направления деятельности, занимая при этом помещение заведения образования на условиях аренды. О чем речь? Далее расскажем подробнее.
Как было? До недавнего времени в ч. 4 ст. 80 Закона об образовании (а до того — в ч. 5 ст. 63 «старого» Закона об образовании2)
было указано, что объекты и имущество государственных и коммунальных заведений образования не подлежат приватизации или использованию не по образовательному назначению. То есть заведение образования (субъект управления имуществом) не могло предоставлять в аренду помещения, находящиеся на балансе заведения образования, для не образовательных целей.
Так, например, сдача помещения спортзала общеобразовательного заведения образования в аренду для проведения занятий по боксу или другим видам спорта «вписывается» в рамки образовательного назначения. Хотя это и не основной учебный процесс, но относится к физическому воспитанию, являющемуся одной из его составляющих. А вот размещение на территории заведения образования, например, отделения банка — нет. Поэтому предоставлять в аренду помещение с такой целью запрещается (см. например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 25.10.2017 г. № 904/1530/16).
Что изменилось? Комментируемым Законом изложена в новой редакции ч. 4 ст. 80 Закона об образовании. Теперь заведениям образования (субъектам управления имуществом) разрешено предоставление помещений заведений образования в аренду, но, как мы уже отметили, только для определенных целей.
ЦИТАТА. «Объекты и имущество государственных и коммунальных заведений образования не подлежат приватизации или использованию не по образовательному назначению, кроме предоставления в аренду с целью предоставления услуг, которые не могут быть обеспечены непосредственно заведениями образования, связанных с обеспечением образовательного процессаили обслуживанием участников образовательного процесса, с учетом определения органом управления возможности пользования государственным недвижимым имуществом в соответствии с законодательством».
(обновленная ч. 4 ст. 80 Закона об образовании)
То есть в случае невозможности всесторонне обеспечить образовательный процесс заведение образования (субъект управления имуществом) вправе сдавать в аренду помещение для обеспечения образовательных нужд и обслуживания лиц, которые учатся в заведении.
Какие нужды можно отнести к таким, которые не могут быть обеспечены самим заведением образования? Вопрос довольно интересный, и от его решения зависит то, для каких целей можно сдавать в аренду помещение.
Разбирая этот вопрос, можно обратиться к постановлению № 7963.
Им утверждены услуги, которые могут предоставляться заведениями образования, другими учреждениями и заведениями системы образования, относящимися к государственной и коммунальной форме собственности. То есть если услуги для обеспечения образовательного процесса не выходят за рамки постановления № 796, то заведение образования (субъект управления имуществом) вправе предоставить в аренду помещение заведения тем, кто эти услуги сможет оказать. То есть, если в аренду передается имущество для предоставления исключительно образовательных услуг, то проблем нет.
Однако есть услуги, которые предоставляются другими субъектами и выходят за рамки постановления № 796. Они могут и не иметь непосредственного отношения к образовательному процессу, но могут значительно облегчить, усовершенствовать или сделать качественнее обслуживание учащихся (студентов/воспитанников) такого заведения образования.
Речь идет об услугах по обслуживанию участников образовательного процесса. Комментируемым Законом дано право предоставлять помещения заведений образования в аренду для предоставления таких услуг. При этом, что имеется в виду, комментируемый Закон не уточняет. Нет перечня таких услуг и в других нормативных актах.
Теоретически под такое «обслуживание» могут попасть немало видов деятельности: и продажа учебной литературы и канцтоваров, и заведения питания (кафе, столовые), и языковые и другие курсы, и фотосалон, и даже парикмахерская. Как же определиться? Далее дадим несколько советов.
Но поскольку дело касается бюджетных учреждений, тем более заведений образования, стоит подойти к этому вопросу крайне взвешенно и четко разобраться в том, какие же именно услуги относятся к услугам обеспечения образовательного процесса и обслуживания его участников и вместе с тем не противоречат другим нормативным исключениям и ограничениям.
Согласование Как следует из обновленной ч. 4 ст. 80 Закона об образовании, помещение может быть передано в аренду с учетом определения органом управления возможности пользованиягосударственным недвижимым имуществом.
Что имеется в виду? Если читать буквально, то заведение образования прежде чем передать помещение в аренду должно согласовать этот вопрос с органом управления.
Однако, на наш взгляд, тут идет отсылка к арендному законодательству, которое предусматривает необходимость согласования договора аренды с органом управления (ст. 9 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.1992 г. № 2269-XII).
Впоследствии, уже при передаче имущества в аренду и заключении договора аренды, зафиксировать цель использования арендатором помещения заведения образования нужно в договоре аренды (п. 1.2 Типового договора4).
Варианты услуг Конечно, к предоставлению в аренду имущества заведений образования нужно отнестись со всей серьезностью, ведь совершенного механизма этого процесса нет. Поэтому, по нашему мнению, следует учесть по меньшей мере два фактора.
Во-первых, допуская на территорию и в помещение заведения образования стороннего субъекта, не стоит забывать, что в заведении учатся дети (сколько бы им не было лет: 3 или 20). И именно заведение несет ответственность за их безопасность во время учебного процесса. Поэтому необходимо учитывать, какие сторонние лица будут иметь доступ на территорию заведения в связи с размещением в нем определенного объекта.
Во-вторых, расположение объекта на условиях аренды в заведении образования должно именно способствовать образовательному процессу и улучшать условия для обучения в заведении его посетителям, а не создавать какие-либо неудобства. Все эти моменты необходимо предусмотреть при предоставлении имущества в аренду и отразить в договоре аренды.
Далее разберемся с логикой подбора самых распространенных услуг, которые должны обеспечивать образовательный процесс.
1. Частный логопедический кабинет. Должность учителя-логопеда предусмотрена только в заведениях, в которых обучение детей с особыми образовательными потребностями организовано в специальных классах или группах. Если помещение заведения образования пригодно для аренды с этой целью, и есть потенциальный арендатор, почему бы не обеспечить заведение логопедическим кабинетом. И заведению польза — арендная плата, и родителям не нужно искать специалиста в других местах — можно посетить его прямо в заведении.
2. Буфет. Если столовой в заведении нет и штатным расписанием, соответственно, не предусмотрен персонал для нее, целесообразно сдать в аренду помещение для организации точки мелкой торговли. Это может быть как столовая, так и буфет.
НЮАНС. В соответствии с абз. 2 Правил № 8545 на территории заведений образования запрещается розничная торговля алкогольными напитками. Конечно, никому не придет в голову доказывать необходимость этой продукции в учебном процессе, однако напомнить об этой норме все же нужно. То есть в случае принятия решения о передаче в аренду помещения заведения образования также стоит выяснить, не противоречит ли цель использования арендатором помещения нормам образовательных заведений вообще.
3. Библиотека. Положениями о заведениях образования предусматривается функционирование библиотек в самих заведениях образования. Однако обеспечивать учебный процесс может и районная или городская библиотека. Поэтому оснований для непредоставления в аренду помещения для библиотеки нет.
4. Реализация непродовольственных товаров. Если целесообразность реализации на территории заведений образования продовольственных товаров можно доказать, то сдача в аренду помещений для реализации непродовольственных товаров вызывает сомнения. Подтверждением этому является постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 24.11.2015 г. № 907/323/15, где четко указано, что аренда помещения заведения образования с целью реализации непродовольственных товаров является использованием помещения не по образовательному назначению. Несмотря на то что упомянутое выше постановление принято задолго до принятия комментируемого Закона, аренда помещений заведений образования с целью реализации непродовольственных товаров не совсем подпадает под обеспечение образовательного процесса и сегодня. Но все зависит от категории непродовольственных товаров и их способности повлиять на качество обслуживания участников образовательного процесса. Например, те же канцтовары либо литература или средства гигиены.
Ответственность Представительство интересов детей и государства в суде в сфере пользования и распоряжения органами исполнительной власти, органами местного самоуправления имуществом, землями учебных заведений в соответствии с п. 4 приказа Генерального прокурора Украины № 16гн6 является одним из приоритетных направлений работы органов прокуратуры.
То есть прокурор вправе осуществлять представительскую деятельность по защите интересов государства в сфере аренды имущества государственных и коммунальных заведений образования. В связи с этим прокурор может обратиться в суд и, опираясь на ч. 1–3, 5, 6 ст. 203 и ч. 1 ст. 215 ГКУ7, требовать признания договора аренды недействительным в связи с использованием помещения объекта образования не по назначению.
В соответствии со ст. 216 ГКУ недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с её недействительностью. То есть в случае признания договора аренды недействительным каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение данного договора, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, оказанной услуге, — возместить стоимость того, что получено, по ценам, которые существуют на момент возмещения.
А это уже проблема. Если арендатор в связи с признанием недействительным договора аренды помещения обязан освободить помещение, являющееся предметом указанного договора, то заведение образования должно вернуть средства, полученные за использование имущества, и возмещение платы за коммунальные услуги. И это могут быть разные бюджетные периоды. Может так случиться, что на этом ответственность за нарушение не закончится. Должностные лица, которые превысили свои служебные полномочия и заключили неправомерный договор аренды, могут быть привлечены и к уголовной ответственности.
Итак, со вступлением в силу комментируемого Закона возможностей передать в аренду имущество заведений образования стало несколько больше. Главное — подойти к этому вопросу взвешенно и обосновать целесообразность своих действий.
